El plan incluye la protección de los nuevos inquilinos, la reutilización de tierras de propiedad del gobierno y de parcelas de fabricación aisladas para viviendas, y una rezonificación para construir apartamentos a precio de mercado como viviendas asequibles

Este artículo apareció originalmente en inglés.

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Traducido por Daniel Parra.

Sunset Park ha sido durante mucho tiempo el hogar de una alta concentración de la industria y los trabajadores -muchos de ellos inmigrantes- que hicieron de la ciudad de Nueva York un titán en el escenario mundial.

El barrio de Brooklyn necesita un plan de vivienda multifacético que incluya la reutilización del espacio público, según un informe publicado el jueves por una importante organización local sin fines de lucro.

Ese plan incluye la protección de los nuevos inquilinos, la readaptación de los terrenos propiedad del gobierno y de las parcelas aisladas para la construcción de viviendas, y una rezonificación para generar tanto apartamentos a precio de mercado como de renta.

“Durante muchas décadas, se invirtió poco o nada en el desarrollo de nuevas viviendas en Sunset Park, incluso mientras la población del barrio seguía creciendo para acoger a nuevos inmigrantes, en particular de las comunidades latina y china”,dice el informe del Fifth Avenue Committee (FAC, por sus siglas en inglés), “2020 Sunset Park Housing Conditions”: Recomendaciones para el desarrollo sin desplazamiento”.

Desajuste en viviendas

En el informe se argumenta que este desajuste es la razón por la que Sunset Park tiene una de las tasas más altas de hacinamiento en la ciudad y por la que casi el 32 por ciento de los residentes locales están gravemente agobiados por las rentas, lo que significa que pagan el 50 por ciento o más de sus ingresos en tasas de alquiler superiores a las de la ciudad y el condado.

“El vecindario simplemente no tiene suficientes apartamentos para soportar la afluencia de nuevos residentes e inmigrantes recientes y para aliviar el hacinamiento”, escribe el FAC. “Se requieren nuevas soluciones para enfrentar las presiones actuales de vivienda y combatir la amenaza de desplazamiento”.

El predicamento muestra las deficiencias en las estrategias de planificación de dos alcaldes durante 20 años. El alcalde Bloomberg rezonificó las áreas alrededor de Sunset Park en 2003, 2007 y 2009 para estimular el desarrollo de viviendas pero sin ningún mecanismo obligatorio para generar viviendas asequibles. El alcalde de Blasio sí creó dicho mecanismo: la norma de vivienda de inclusión obligatoria, o MIH por sus siglas en inglés, que exige a los promotores inmobiliarios que reserven una parte de las unidades para grupos de ingresos específicos.

Sin embargo, el enfoque de la actual administración para agregar densidad ha sido muy disperso. Esta administración ha rezonificado un pequeño número de vecindarios y lo ha hecho exponiendo a las comunidades de color de bajos ingresos a los riesgos de desplazamiento, al tiempo que permite que las zonas más afluentes y blancas de la ciudad eviten absorber más residentes. La resistencia de la administración de Blasio a los llamados a una planificación integral está resonando a través de la controversia sobre la solicitud de rezonificación privada de Industry City, que impactaría Sunset Park.

Las características peculiares de Sunset Park han empeorado el desajuste entre la demanda y la oferta, según Matthew Murphy, director ejecutivo del Centro Furman de la Universidad de Nueva York. Por un lado, no hay viviendas públicas en la zona, lo que significa que hay menos amortiguadores contra el aumento general de los alquileres.

Por otra parte, “Sunset Park se destaca por su tasa relativamente baja de producción de viviendas”, dice Murphy (quien no tiene relación alguna con el autor de este artículo). “Vemos que el número de unidades de vivienda en Sunset Park en realidad se redujo en casi 4.000 unidades entre 2010 y 2018. En los últimos dos años, solo se han añadido 160 unidades. Esto es probablemente un factor que contribuye a los aumentos en alquileres relativamente altos”.

¿Hay solución en Sunset Park?

La solución, según la FAC, tiene cuatro partes.

Primero, Sunset Park tiene una buena cantidad de terreno propiedad del gobierno que podría ser utilizado para crear viviendas 100 por ciento asequibles. “Estas propiedades van desde lotes vacíos hasta lugares de servicios gubernamentales como comisarías y cuarteles de bomberos que pueden ser reconstruidos para dar cabida a una mayor densidad, con usos municipales en su base y unidades de vivienda asequibles en la parte superior”, dice el informe. No está claro cuántos apartamentos podrían generar esas parcelas.

Además, mientras que la zona industrial de negocios local (industrial business zone, IBZ por sus siglas en inglés) proporciona un refugio necesario para la fabricación, “Sunset Park es el hogar de una serie de sitios industriales infravalorados y subutilizados fuera de la IBZ que ya no satisfacen las demandas o necesidades de la comunidad, como los pasillos de la 4ª Avenida y la calle 39”, dice el informe. “Estos sitios deben ser identificados y priorizados para rezonificacarlos y así incentivar la creación de viviendas asequibles o que satisfagan otras necesidades de la comunidad”.

La directora ejecutiva de la FAC, Michelle de la Uz, miembro de la comisión de planificación urbana (City Planning Commission), dice que estas parcelas ahora albergan gasolineras, lavaderos de coches y hoteles. Según el plan, no se transformarán en viviendas 100 por ciento asequibles debido a los retrasos inherentes a ese enfoque.

“Creo que una cosa que se pierde en el legítimo clamor por una vivienda 100 por ciento profunda y permanentemente asequible (que obviamente apoya la FAC) es que se necesitan años para reunir los subsidios necesarios para construir viviendas 100 por ciento asequibles”, escribe de la Uz en un correo electrónico a City Limits, señalando que la FAC tardó cuatro años en reunir los subsidios para un proyecto actual 100 por ciento asequible en el que está trabajando.

“Como se señala en el informe, Sunset Park ha estado enfrentando una crisis durante años y necesitamos ampliar nuestra perspectiva sobre estrategias específicas para abordar las necesidades de la comunidad, especialmente cuando esas estrategias pueden contribuir a la creación de viviendas verdadera y permanentemente asequibles sin la pérdida de las viviendas asequibles existentes o desplazar a los actuales residentes a corto plazo”, continúa. “Las familias que necesitan viviendas asequibles no pueden esperar”.

Rezonificación y Derecho a Asesoría

Los sitios convertidos en zonas de fabricación serían parte de una rezonificación mayor del corredor de tránsito de la 4ª Avenida. “La cartografía de las viviendas de inclusión obligatoria en las zonas a lo largo de este corredor de tránsito, especialmente en las zonas que no fueron rezonificadas en los últimos 17 años, teniendo cuidado de proteger las viviendas de renta estabilizada existentes, es un paso vital para promover la asequibilidad de la vivienda en la comunidad”, sostiene el informe.

La estrategia de la FAC también exige nuevas protecciones para los inquilinos, como la ampliación del programa de derecho a la asesoría legal, una iniciativa de la ciudad que proporciona abogados gratuitos a los inquilinos de bajos ingresos que se enfrentan al desalojo en el tribunal de vivienda, en Sunset Park.

Es la rezonificación, sin embargo, la que requiere más esfuerzo. Tres de las rezonificaciones propuestas por de Blasio (en East Harlem, Jerome Avenue e Inwood) encontraron una fuerte oposición de la comunidad y en esos barrios, así como en East New York, persiste una profunda preocupación por el impacto de los cambios en el uso de la tierra.

Esas controversias giran en torno a cuestiones más amplias: ¿es la crisis de la vivienda de la ciudad de Nueva York principalmente un problema de oferta —resultado de la baja producción de nuevas viviendas— o un problema de desigualdad, que refleja la incapacidad de los trabajadores de costear la oferta que se ha creado? Y si la respuesta es “todo lo anterior”, es decir, que la crisis se deriva tanto de la escasez como de la desigualdad, entonces ¿pueden soluciones como la MIH, que se basan predominantemente en la producción a precio de mercado, realmente cerrar la brecha?

Fifth Avenue Committee está de acuerdo con este contexto político:

Mientras que las rezonificaciones de barrios patrocinadas por la ciudad en comunidades de color con ingresos predominantemente bajos y moderados han suscitado preocupaciones legítimas sobre el aumento de la gentrificación y las presiones de desplazamiento, dados sus amplios impactos en el mercado inmobiliario local, deberían considerarse acciones de uso de la tierra más limitadas que reurbanicen los sitios subutilizados y den como resultado la creación de unidades de vivienda permanentemente asequibles a través de la la norma de vivienda de inclusión obligatoria (MIH) sin ningún subsidio de los contribuyentes.

Por último en el informe también se señala que es necesario aprovechar las zonas de clase media de Nueva York para proporcionar más capacidad de vivienda. Ya sea que la ciudad busque una rezonificación de Sunset Park de forma aislada, o la aborde como parte de un plan integral para abordar los problemas de uso de la tierra en toda la ciudad, es poco probable que se tomen medidas durante los 15 meses y medio restantes de la administración de Blasio, que además enfrenta dificultades para completar la única propuesta de rezonificación pendiente que le queda, en Gowanus, antes de que finalice su mandato.