Vivienda Asequible: Introducción

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Translated by Carlos Rodriguez. To read the English version, click here.

Durante décadas, el gobierno – a todos los niveles – ha tomado medidas para hacer que la vivienda sea más asequible para algunos residentes. Para ello, utiliza una serie de herramientas.

1ra herramienta: Regulación

Una manera en que el gobierno puede bajar el costo de la vivienda es creando leyes que regulan el funcionamiento del mercado inmobiliario. El control y la estabilización de los alquileres son dos de las formas en que el gobierno limita cuánto pueden cobrar los caseros a sus inquilinos.

2da herramienta: Ayudas para arrendatarios o propietarios

Otra manera en que el gobierno intenta que la vivienda sea asequible es facilitando la compra y alquiler de casas. Esto no significa dar dinero, sino:

* El gobierno le permite deducir los intereses que usted paga sobre una hipoteca antes de calcular sus impuestos anuales. Esto baja sus impuestos y le facilita la compra de su casa.

* También puede otorgar vales de elección de vivienda, como la Sección 8, que prometen que el gobierno pagará la diferencia entre el alquiler que cobra el casero y lo que el inquilino puede pagar.

3ra herramienta: Vivienda pública

En ocasiones, el gobierno construye y administra sus propios complejos de vivienda. La vivienda pública comenzó en Nueva York después de la Gran Depresión y, con más de 175,000 apartamentos, la Autoridad de la Vivienda de la Ciudad de Nueva York (New York City Housing Authority) continúa siendo la agencia de vivienda pública más grande del país.

4ta herramienta: Albergues

Además, está la vivienda temporera, por ejemplo la que se ofrece a personas sin hogar o a familias que han sido desplazadas por desastres naturales. El gobierno administra sus propios alberges o contrata los servicios de entidades privadas para ofrecer estos servicios.

5ta herramienta: Subsidios para constructores y dueños de edificios

Sin embargo, cuando la gente habla de vivienda asequible en la ciudad de Nueva York, generalmente se refiere a los subsidios municipales destinados a la creación y conservación de unidades asequibles para ciertos grupos de contribuyentes dentro de complejos de vivienda privados.

Esta práctica comenzó de lleno bajo la administración del Alcalde Ed Koch, quien anunció un plan de diez años (“The Ten-Year Plan”) en 1985 para construir o conservar 250,000 unidades de vivienda asequible. El Alcalde Michael Bloomberg lanzó su proyecto Nuevo Mercado de la Vivienda (New Housing Marketplace Plan) en 2006, y se comprometió a construir o conservar 165,000 unidades en diez años. En 2014, el Alcalde Bill de Blasio se puso una meta de construir o conservar 200,000 unidades de vivienda en diez años.

La Ciudad crea estas viviendas dándoles subsidios a entidades privadas, con o sin fines de lucro, a cambio de la promesa de alquilar apartamentos solo a personas que tengan ciertos ingresos durante un periodo de tiempo, que suele ser de 30 años. Algunos de estos programas ofrecen la oportunidad de comprar la propiedad pero, por lo general, aplican a alquileres.

El apoyo del gobierno puede consistir en concesiones de terrenos gratis o a bajo costo, préstamos para construcción con intereses bajos, o subsidios directos. También, a través de exenciones de impuestos, como el beneficio 421-a, que ya expiró.

Este dinero puede usarse para construir vivienda nueva, o para “conservar” vivienda ya existente al usarse como incentivo para que los dueños de edificios mantengan sus propiedades a bajo costo.

¿Qué significa “asequible”?

En estos programas, “asequible” significa generalmente que el pago del alquiler no representa más del 30 por ciento del ingreso mensual de la persona o familia que vive en la unidad. Existen programas de vivienda asequible para personas con diferentes ingresos. Alguien que gana demasiado dinero podría no tener acceso a ciertos apartamentos, y estos también podrían estar fuera del alcance de personas que no ganen suficiente como para pagar el alquiler subsidiado.

La vivienda asequible suele determinarse de acuerdo al Ingreso Medio del Área (“Area Median Income”, o AMI), una manera de medir los ingresos regionalmente cuya historia es complicada. Un apartamento podría estar destinado a una familia de cuatro que gane hasta el 60 por ciento del AMI, lo cual significa que el alquiler de ese apartamento estaría determinado por un ingreso de $54,360, y que un pago mensual de unos $1,400 se consideraría asequible.

¿Cuál es el plan del Alcalde de Blasio?

El Alcalde de Blasio quiere conservar 120,000 unidades de vivienda asequibles y construir 80,000 nuevas. Para ello, está utilizando diversos programas, incluyendo el llamado ELLA, que fue revisado recientemente, y ha presionado para fortalecer la regulación de alquileres.

Asimismo, el alcalde planea elevar la zonificación de varios vecindarios de la ciudad, lo que permitirá la construcción de edificios más grandes. Usando la herramienta llamada “vivienda inclusiva obligatoria”, que el Concejo Municipal aprobó en 2016, la Ciudad obligará a las desarrolladoras que se beneficien con la rezonificación a reservar cierta cantidad de unidades para grupos con ingresos específicos. El propósito es que parte de las ganancias de los propietarios al alquilar una gran cantidad de apartamentos nuevos a precio del mercado se pueda usar para proveer unidades más económicas.

Muchos critican que la vivienda asequible que se crearía con la rezonificación podría no beneficiar a quienes ya viven en esos vecindarios. Además, los nuevos proyectos que traería la rezonificación podrían alterar todo el mercado de un vecindario, provocando un aumento en los alquileres y haciendo que los apartamentos que ahora son asequibles lo sean menos.

La Alcaldía argumenta que hay que construir para acomodar la creciente población de la Ciudad, y que el plan del alcalde es la mejor manera de proveer asequibilidad al tiempo que se hace espacio para una ciudad más grande.

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