No es solo Manhattan: alquileres siguen subiendo en toda la ciudad de Nueva York

En los cinco condados y en general en el mercado de alquiler, los precios de los apartamentos siguen aumentando, según un análisis de casi 390.000 anuncios de los últimos tres años que el portal online StreetEasy ha compartido con City Limits.

Este artículo apareció originalmente en inglés. Translated by Daniel Parra. Read the English version here.

Esta historia fue producida por estudiantes del programa de prácticas en periodismo investigativo de City Limits para jóvenes (CLARIFY por sus siglas en inglés). Con reportería adicional de Génesis Castro, Rebecca Sampson, Marco Estrada y Zoe Martínez.

Cuando el alquiler promedio en Manhattan superó los 5.000 dólares a principios de este año, la estadística se convirtió en un indicador de un mercado fuera de control que fomenta las pujas de precios y excluye a los inquilinos. Pero en los cinco distritos, y en general en el mercado de alquileres, los precios de los apartamentos siguen subiendo, según un análisis de casi 390.000 anuncios de los últimos tres años realizado por el portal StreetEasy y compartido con City Limits.

El promedio del alquiler de un apartamento de un dormitorio en la ciudad de Nueva York se disparó a $3.267 dólares en agosto, un 20 por ciento más que tres años antes, según los datos. Para un apartamento de dos dormitorios, el alquiler medio alcanzó los $3.804 dólares el mes pasado, un aumento de casi el 27 por ciento desde agosto de 2019.

El análisis de StreetEasy se centró en calcular la mediana de los alquileres de apartamentos de uno y dos dormitorios en cada condado durante el mes de agosto en los últimos cuatro años. Los resultados revelaron un gran aumento en los alquileres en todos los condados, excepto en Staten Island, durante ese período de tiempo, aunque esto puede ser debido al tamaño de la muestra. Solo 736 anuncios —alrededor del 0.2 por ciento del total— se encontraban en el condado más austral.

En Queens, el alquiler medio de una habitación alcanzó los $2.299 dólares el mes pasado, un aumento del 17 por ciento desde agosto de 2019. Las habitaciones de dos dormitorios en Queens subieron casi un 15 por ciento en ese periodo, alcanzando los $2.750 dólares. En El Bronx, la mediana de los alquileres de una habitación subió un 14 por ciento, pasando de $1.650 dólares en agosto de 2019 a $1.900 dólares el mes pasado. Los apartamentos de dos habitaciones aumentaron un 20 por ciento, de $2.000 a $2.400 dólares.

En Brooklyn, el alquiler promedio de una habitación de dos dormitorios subió un 26,4 por ciento el mes pasado en comparación con agosto de 2019: de $2.650 dólares a $3.350 dólares, según StreetEasy. Las viviendas de una habitación en Brooklyn han aumentado de $2.745 dólares en agosto de 2019 a $3.000 dólares el mes pasado.

“Ahora pago mucho más por lo mismo”, dijo en español Ana Tejeda, que vive en Park Slope, en su respuesta a una encuesta online realizada por los jóvenes pasantes de periodismo de City Limits sobre cómo están afectando los aumentos de alquiler a los residentes.

Natalio Martínez Cirizo, un vendedor de comida que vive en Jackson Heights, Queens, dijo que su alquiler ha subido $400 dólares en los últimos meses. “Bueno pues si el dueño quiere subir la renta tengo que pagar o irme”, dijo en español a un periodista.

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El aumento del alquiler promedio en toda la ciudad compilado por StreetEasy en los últimos tres años superó el aumento del alquiler bruto —alquiler más servicios públicos— en los apartamentos que no están regulados durante toda la década entre 2009 y 2019, según datos del Centro Furman de la Universidad de Nueva York. El alquiler bruto medio en toda la ciudad en ese periodo aumentó un 16.3 por ciento en 2021, según el Centro Furman.

Los dramáticos aumentos en la renta pasan factura a las familias, dijo Carla Marie Davis, de 30 años, quien pasó gran parte de su infancia mudándose de un apartamento de Brooklyn a otro a medida que los alquileres subían. Al final, los precios obligaron a la mayoría de su familia a marcharse.

"Los altos alquileres han destrozado completamente las comunidades", dijo. "Es una locura. Tenemos que solucionarlo".

Davis, una estrella de TikTok, ha utilizado su plataforma en las redes sociales para abogar por una mayor protección de los inquilinos, incluyendo un proyecto de ley de desalojo por causa justificada que daría a los inquilinos de viviendas no reguladas el derecho a una renovación del contrato en la mayoría de las circunstancias. Esta legislación también permitiría a los inquilinos impugnar los aumentos exorbitantes en los tribunales, donde el propietario tendría que presentar una justificación.

Esta medida, a la que se oponen el sector inmobiliario y los grupos de propietarios, fracasó en Albany.

Davis dijo que hace poco consiguió un apartamento de alquiler estabilizado y tiene la intención de quedarse allí, con aumentos de alquiler tanto para ella como para alrededor de un millón de hogares más, determinados por una junta elegida por el alcalde. Otros 1,3 millones de hogares en viviendas no reguladas están sujetos a los caprichos del mercado y de sus propietarios. Recientemente, esto ha significado incrementos elevados en los alquileres.

Los datos analizados y compartidos por StreetEasy muestran el sube y baja de los alquileres medios durante la pandemia, bajando en toda la ciudad durante los dos últimos años antes de volver a subir. Aproximadamente 336.000 neoyorquinos abandonaron la ciudad durante el primer año de la crisis del COVID-19, según una revisión de los datos del censo realizada por el Programa de Demografía Aplicada de Cornell. En Manhattan quedaron más de 67.300 apartamentos vacíos, junto con propietarios deseosos de ganar dinero con sus propiedades.

Esos propietarios ofrecían descuentos por COVID que atraían a inquilinos que, de otro modo, no podrían pagar barrios como Williamsburg y el West Village. Pero las reducciones de precios han expirado desde entonces, al mismo tiempo que los neoyorquinos más acomodados han vuelto al mercado del alquiler. Esto ha tenido consecuencias desastrosas para muchos inquilinos.

El desarrollador de software Shea Long, de 31 años, estuvo a punto de quedarse sin su apartamento a principios de este año. Long, antiguo agente inmobiliario, dijo que se imaginaba que los precios subirían después de que la economía empezara a recuperarse y caducaran los descuentos por COVID, pero no predijo el alcance total. Dijo que pagaba $2.250 dólares al mes por un apartamento en Midtown y que preveía que el alquiler aumentaría a unos $3.000 dólares mensuales. En cambio, el propietario le pidió $3.650 dólares, un aumento del 62 por ciento. Long afirmó que se las arregló para conseguir que el alquiler se redujera a $3.550 dólares al mes.

Long decidió emprender la búsqueda de un apartamento y se encontró con una guerra de ofertas por una unidad que pedía un alquiler de $3.300 dólares al mes. Dijo que escuchó a una pareja ofrecer $3.450 dólares. Otra oferta fue de $3.500 dólares, dijo.

Para la inmensa mayoría de los neoyorquinos esos precios son inimaginables, pero, como ha informado City Limits, muchos inquilinos de bajos ingresos también se han enfrentado a aumentos, aunque rara vez hayan recibido descuentos por COVID. Los apartamentos en el nivel más bajo del mercado no suelen ser captados por los sitios de anuncios en línea, como StreetEasy.

Un análisis realizado en marzo por City Limits descubrió que, para los inquilinos de bajos ingresos, los alquileres se mantuvieron relativamente planos o incluso aumentaron durante la pandemia porque era difícil encontrar viviendas disponibles. A diferencia de lo que ocurre en el extremo superior del mercado, la tasa de desocupación de los apartamentos con precios para los neoyorquinos de bajos ingresos siguió siendo minúscula durante la pandemia, ya que las protecciones contra el desalojo mantuvieron a los inquilinos pobres alojados incluso si no podían o no pagaban el alquiler. Al mismo tiempo, muchos propietarios dejaron de percibir ingresos por el alquiler a menos que obtuvieran financiación a través del Programa de Ayuda al Alquiler de Emergencia del estado.

Una encuesta de inquilinos de 2021 realizada por la Community Service Society (un financiador de City Limits) descubrió que el 43 por ciento de los encuestados que ganan por debajo del umbral federal de pobreza informaron de un aumento del alquiler en 2021. Solo el 7 por ciento de los encuestados que ganan por debajo del 200 por ciento del umbral de pobreza federal, actualmente $55.500 dólares para una familia de cuatro personas, informó de una disminución del alquiler el año pasado.

"Anecdóticamente y por los datos que tenemos, parece que los alquileres para las personas con ingresos bajos y extremadamente bajos no bajaron realmente durante la pandemia", dijo la analista de políticas de vivienda de la Community Service Society, Oksana Mironova, que escribió un informe sobre la encuesta.

June Moses, que vive desde hace 30 años en el mismo edificio de apartamentos de Harlem de renta regulada, ha tenido que recortar los gastos del hogar desde que el alquiler subió casi $200 dólares en los últimos meses. "Ahora mi pareja y yo hemos tenido que recortar mucho en comida, lo cual es difícil con el aumento de los precios de los alimentos. Comer fuera es un no. Pedir comida a domicilio está descartado", explica Moses. "Estamos con lo mínimo, pero estamos realmente agradecidos de poder aguantar".

"La gente que vive como yo en una vivienda subvencionada, si pierde su casa, no hay nada asequible en la ciudad, así que haremos lo que sea necesario para mantener nuestro hogar aquí, porque irse de Nueva York no es una opción", añadió Moses. "Me encanta Harlem y marcharme no forma parte de lo que quisiera hacer nunca".

Tras reconocer el aumento de los alquileres medios, el gobierno federal ha aumentado recientemente el índice de alquiler de mercado justo (FMR por siglas en inglés) para la ciudad de Nueva York. El FMR es la estimación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por siglas en inglés) de la cantidad de dinero necesaria para cubrir los alquileres y los costes de los servicios públicos del 40 por ciento de las viviendas de alquiler de una zona. Las agencias municipales, estatales y federales utilizan ese índice para fijar las tarifas de los programas de bonos de vivienda.

"Los alquileres en Nueva York han alcanzado un máximo histórico", dijo Alicka Ampry-Samuel, administradora regional del HUD para Nueva York y Nueva Jersey. "Las familias de bajos ingresos, que se alegraron al conseguir un bono de ayuda al alquiler, se encontraron con dificultades para encontrar unidades porque la pandemia producida por el COVID-19 les dejó fuera del mercado".

Desde que las protecciones contra el desalojo expiraron a principios de año, la ciudad, el estado y el gobierno federal han tardado en promulgar políticas que permitan mantener a las personas con vivienda y en condiciones de pagar el alquiler. El presupuesto estatal de abril comprometió $800 millones de dólares para el ERAP, junto con $125 millones de dólares para el Programa de Ayuda al Alquiler de los Propietarios.

Justin Henry, portavoz de la gobernadora Kathy Hochul, dijo que la gobernadora seguirá trabajando "con los defensores y los líderes elegidos en las soluciones para aumentar la oferta de vivienda y garantizar que todos los neoyorquinos tengan acceso a una vivienda asequible de calidad".

La ciudad también ha sido lenta en el desarrollo de suficientes viviendas asequibles de renta controlada para los neoyorquinos de menores ingresos, un problema que el plan de vivienda del alcalde Eric Adams se propone abordar, aunque con pocos detalles por el momento. 

La presidenta y consejera delegada de la National Low-Income Housing Coalition, Diane Yentel, ha exhortado a la administración Biden a "ampliar las protecciones a los inquilinos, incluidas las protecciones a la fuente de ingresos, las normas de desalojo por causa justa y las protecciones contra la especulación del precio de los alquileres". Y el congresista Ritchie Torres ha pedido al Congreso que apruebe un proyecto de ley que él ha patrocinado y que financie de forma permanente los programas de ayuda al alquiler de la época de la pandemia, como el ERAP, para reembolsar a los propietarios y evitar los desalojos. El proyecto tiene un largo camino por recorrer antes de convertirse en ley.

A pesar del aumento de los precios y de la lentitud de las protecciones, puede haber una noticia relativamente buena para los inquilinos, al menos para quienes deseen renovar sus contratos en las zonas más ricas de Manhattan, Brooklyn y Queens. Un nuevo informe de la empresa inmobiliaria en línea openigloo encontró que los aumentos de los alquileres en las renovaciones de los apartamentos no regulados en esos distritos fueron en promedio del 12.5 por ciento en agosto, pero más de la mitad de las renovaciones de los contratos fueron para los aumentos de menos del 4 por ciento.

"Estamos casi completamente sin personas que consiguieron ofertas durante la pandemia y renovaron sus contratos, por lo que estamos empezando a ver que eso está nivelando", dijo la directora general de openigloo, Allia Mohamed. "Creo que en las renovaciones de contratos se van a estabilizar".