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Aunque los defensores de vivienda afirman que el acuerdo presupuestario incluye una importante victoria para los inquilinos —creando un programa multimillonario para la reducción de los alquileres—, hay menos fondos tanto para NYCHA como para la prevención de la falta de vivienda de lo que se esperaba.
Los legisladores estatales habían propuesto destinar $750 millones de dólares a la Autoridad de la Vivienda de Nueva York (NYCHA por sus siglas en inglés), pero dentro del presupuesto final la mayor agencia de vivienda pública del país recibió solo $200 millones de dólares.
Este artículo apareció originalmente en inglés. Read the English version here. Traducido por Daniel Parra.
Los legisladores de Albany aprobaron un paquete presupuestario de $212.000 millones de dólares como parte de un esfuerzo para ayudar al Estado de Nueva York a recuperarse económicamente del impacto de la pandemia del COVID-19. Mientras que los defensores de la vivienda dicen que el acuerdo incluyó una importante victoria para los inquilinos —creando un programa multimillonario de ayuda para alquileres para evitar desalojos de hogares de bajos y medianos ingresos— este no vino sin un par de pérdidas, incluyendo menos fondos para la Autoridad de la Vivienda de Nueva York (NYCHA por sus siglas en inglés) y la prevención de la falta de vivienda.
“La legislatura estatal simplemente cedió completamente al gobernador Cuomo sobre nuestras prioridades de personas sin hogar. Es realmente inmoral porque los neoyorquinos sin hogar en la ciudad están muriendo de COVID-19 a una tasa que es un 78 por ciento más alta que las personas que están alojadas ”, dijo Cea Weaver, coordinadora de Housing Justice for All. “Hemos estado luchando durante mucho tiempo para obtener recursos permanentes reales para poner al Estado de Nueva York en el camino para acabar con la falta de vivienda en el presupuesto estatal. Y es simplemente inmoral que no haya pasado este año”.
Decepciones en el presupuesto de vivienda
Una de las mayores decepciones para los grupos de defensa de la vivienda y los funcionarios electos fue cuando una iniciativa de vivienda permanente para personas sin hogar, propuesta por el senador estatal Brian Kavanagh en febrero, no entró en el presupuesto final. El Housing Access Voucher (Programa de Vales de Acceso a la Vivienda o HAVP por sus siglas en inglés) de $200 millones de dólares propuesto por Kavanagh funcionaría de forma similar al programa federal de la Sección 8, proporcionando ayuda para el alquiler a los neoyorquinos sin hogar o a los que corren el riesgo de perder su vivienda. Los neoyorquinos indocumentados podrían solicitarlo, ya que el programa no estaría financiado con fondos federales y, por tanto, no estaría restringido a las mismas regulaciones federales que el programa de la Sección 8.
Aunque el HAVP no se incluyó en el acuerdo presupuestario final, los legisladores sí incluyeron $100 millones de dólares para el programa Permanent Housing for Homeless New Yorkers (Vivienda permanente para los neoyorquinos sin hogar), un nuevo programa de alquiler complementario para los hogares sin hogar o que se enfrentan a un posible desalojo. Este programa también daría cabida a los neoyorquinos indocumentados y sería administrado por la Oficina de Asistencia Temporal y Asistencia para Incapacitados (Office of Temporary and Disability Assistance o OTDA por sus siglas en inglés) y la oficina Estatal de Presupuestos. Pero los grupos de defensa de las personas sin hogar dicen que la iniciativa es demasiado burocrática y da a las localidades la posibilidad de optar por el programa, lo que debilita su eficacia.
“Piden a los condados que se acojan al programa. No es un mandato del Estado. Después de optar tienen que solicitarlo a la OTDA y al Departamento de Presupuestos, presentar … planes sobre cómo van a utilizar los fondos, y luego el Estado tiene la discreción básicamente de aceptarlo o no”, dijo Paulette Soltani, directora de políticas de VOCAL-NY, un grupo de defensa de personas sin hogar.
Soltani dice que el programa tampoco paga la totalidad de los alquileres que hacen parte del programa Fair Market Rents (renta de mercado justo), por lo que puede no resultar atractivo para los propietarios. De acuerdo con los registros legislativos, el suplemento de alquiler pagará el 85 por ciento o más de la renta de mercado justo en los costos locales para los hogares que ganan hasta el 50 por ciento de la renta media del área, o AMI (que se traduce en $ 51.200 para una familia de tres). Soltani dice que la financiación total del alquiler es más atractiva para los propietarios que otros incentivos.
Kavanagh dijo que estaba decepcionado de que su programa no se incluyera en el presupuesto estatal final, pero añadió que el nuevo programa de suplemento para personas sin hogar es un paso en la dirección correcta, aunque puede requerir un poco más de esfuerzo.
“La OTDA va a tener que trabajar duro para poner en marcha este programa. Y las localidades van a tener que optar por él, pero vamos a trabajar duro para intentar que este programa sea lo más real, lo más posible y lo más efectivo en el próximo año”, dijo él sobre la responsabilidad de hacer que el programa rinda cuentas mientras se está implementando. “$100 millones de dólares permitirán alojar a un gran número de personas”, dijo.
Del mismo modo, la propuesta del senador estatal Michael Gianaris, Housing Our Neighbors with Dignity Act (proyecto de ley de alojamiento de nuestros vecinos con dignidad, HONDA por sus siglas en inglés), no entró en el acuerdo del presupuestario final. El plan de $250 millones habría creado un camino para reutilizar propiedades comerciales en dificultades y volverlas viviendas asequibles administradas por grupos sin fines de lucro. Los legisladores estatales asignaron una cantidad menor, $100 millones, para apoyar la conversión de hoteles y otras propiedades comerciales subutilizados en viviendas asequibles permanentes; un esfuerzo que será administrado por la división de Renovación Comunitaria y de Vivienda (DCHR por sus siglas en inglés) del estado.
La financiación para NYCHA también fue inferior a lo esperado por legisladores y defensores. Los legisladores estatales habían propuesto destinar $750 millones de dólares a NYCHA para reparaciones de capital, pero en el presupuesto final, la mayor agencia de vivienda pública del país recibió solo $200 millones de dólares y se incluyeron otros $125 millones de dólares para las viviendas públicas del estado fuera de la ciudad de Nueva York.
La autoridad de vivienda ha enfrentado durante mucho tiempo la tensión financiera: un análisis reciente de la Oficina de Presupuesto Independiente de la ciudad encontró que NYCHA está proyectando un déficit presupuestario de $300 millones para 2022, un aumento importante desde diciembre de 2019, cuando NYCHA proyectó un déficit de $75 millones.
Judith Goldiner, abogada encargada de la unidad de reforma del derecho civil en Legal Aid Society, afirma que la atención de muchos grupos de defensa de la vivienda en las negociaciones presupuestarias de este año estuvo orientado a prevenir los desalojos en el mercado de la vivienda privada debido al impacto de la pandemia. Como propietario, NYCHA tiene una de las tasas de desalojo más bajas de la ciudad debido a su política de alquileres basada en los ingresos, añadió.
“El problema de la financiación estatal para NYCHA, durante mucho tiempo ha sido que [NYCHA] no lo recibe necesariamente. El Estado no les entrega necesariamente el dinero”, dijo Goldiner, refiriéndose a las luchas pasadas para conseguir que el Estado libere los fondos que había reservado para las viviendas públicas.
Goldiner ha dado crédito a Kavanagh y al asambleísta Steven Cymbrowitz, ambos presidentes del comité de vivienda en el Senado y la Asamblea respectivamente, por haber recibido los $200 millones de dólares de NYCHA, diciendo que ambos presionaron para obtener los fondos, la mayor cantidad que la agencia de vivienda pública ha recibido del Estado en un solo período fiscal en los últimos años. Se calcula que NYCHA necesita actualmente $40.000 millones de dólares en reparaciones y mejoras en infraestructura.
Ayuda para el alquiler de muchos neoyorquinos
La mayor reserva de fondos para la vivienda incluida en el presupuesto de este año es el paquete multimillonario de ayuda al alquiler que, según las partes interesadas, es fundamental para hacer frente a la brecha de atrasos en el alquiler en el mercado de la vivienda privada provocada por la pandemia. Los $2.400 millones de dólares destinados al alivio de los alquileres proporcionarán hasta 12 meses de atrasos en el pago de alquileres y servicios públicos, tres meses de alquileres futuros y un año de protección contra el desalojo a los participantes aprobados. El programa será administrado por la OTDA y podrán acogerse a él los neoyorquinos que ganen hasta el 80 por ciento de los ingresos medios del área, (AMI por sus siglas en inglés, lo que equivale a $81.920 dólares para un hogar de tres personas).
Según Kavanagh, se espera que el programa inicie a total capacidad. OTDA está desarrollando actualmente un sistema en línea que empezará a aceptar solicitudes de forma continua una vez que se abra.
Los grupos de defensa de la vivienda y del sector inmobiliario esperan que este nuevo programa de ayuda al alquiler funcione mejor que otras iniciativas similares presentadas el año pasado. Durante el punto álgido de la pandemia, la legislatura estatal aprobó la Ley de alivio de renta de emergencia (Emergency Rent Relief Act o ERRA, por sus siglas en inglés) de 2020 tras recibir $100 millones de dólares a través de la Ley federal de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica del Coronavirus (CARES por sus sus siglas en inglés). El programa fue diseñado para ayudar a los hogares con problemas de alquiler que perdieron ingresos durante la pandemia, pero los criterios establecidos por la administración Trump eran demasiado restrictivos.
Por ejemplo, no cubría a los inquilinos que recibían beneficios de desempleo o dinero en efectivo, vales de vivienda para la Sección 8, residentes de viviendas públicas con un alquiler superior al 30 por ciento de los ingresos de su hogar o aquellos que ganaban más del 80 por ciento del AMI ($81.920 para una familia de tres). Hasta la fecha, el programa ha distribuido menos de la mitad de los fondos asignados. El resto, unos $60 millones, está previsto que se incorpore al nuevo programa de ayuda al alquiler de alguna forma.
El Consejo de Bienes Raíces de Nueva York (Real Estate Board of New York o REBNY por sus siglas en inglés) y la Asociación de Estabilización de Alquileres (Rent Stabilization Association o RSA por sus siglas en inglés) expresaron su preocupación por la rapidez con la que el nuevo programa de reducción de alquileres podría distribuir los fondos a los inquilinos y propietarios en espera.
“Tenemos la esperanza de que lo que se proponga sea sencillo y directo, no demasiado complicado. Porque creo que eso es lo que minó el primer programa que se aprobó hace poco más de un año”, dijo Frank Ricci, vicepresidente ejecutivo de RSA.
“Teniendo en cuenta el nivel de gasto récord reflejado en este presupuesto, es justo esperar una mejora apreciable en la prestación de servicios por parte del gobierno y una mejor calidad de vida para los residentes y las empresas del Estado”, dijo el presidente de REBNY, James Whelan, en una declaración por correo electrónico. “Nos complace que los funcionarios del Estado hayan aprobado un programa para distribuir los fondos federales de ayuda al alquiler. Estos fondos deben ser distribuidos tan rápida y efectivamente como sea posible”.
El Consejo de Bienes Raíces de Nueva York también expresó su preocupación por la falta de un lenguaje específico en el nuevo programa sobre los desalojos. La iniciativa de ayuda al alquiler incluida en el presupuesto detiene los desalojos durante un año una vez que los fondos de ayuda han sido recibidos por el inquilino o propietario participante. Ricci dijo que el programa de ayuda al alquiler del año pasado especificaba que, a pesar de la moratoria de los desalojos, se podían hacer excepciones en el caso de los desalojos por perjuicio, es decir, los presentados por los propietarios contra los inquilinos que tienen un historial de comportamiento de acoso, como el ruido constante, el acoso sexual de otros inquilinos o la perturbación de la calidad de vida de otros residentes.
Kavanagh dijo que no hay ningún lenguaje específico en el nuevo proyecto de ley que impida a los propietarios hacer desalojos por perjuicio en los tribunales de vivienda, pero los propietarios señalaron que tampoco había ningún lenguaje específicamente haciendo una excepción para tales desalojos.
“Hay algunas diferencias de opinión entre los expertos legales: si se acepta el dinero [de la ayuda al alquiler], se puede proceder a un desalojo por perjuicio”, dice Ricci. “Así que esa sería la única área de preocupación que salta a la vista”.
Kavanagh dice que se aprendieron muchas lecciones del primer programa de ayuda al alquiler. El nuevo programa tendrá un sistema en línea que aceptará solicitudes de forma continua y estará disponible en varios idiomas. Pero las organizaciones comunitarias de cada localidad serán fundamentales para que la información sobre la ayuda al alquiler llegue rápidamente a los inquilinos. Él espera que la ciudad de Nueva York sea una de las mayores receptoras del programa. El presupuesto estatal incluye un aumento de los fondos para la administración, así como la financiación de la divulgación para contratar a organizaciones sin ánimo de lucro para que den a conocer el programa y ayuden a los inquilinos y propietarios de sus comunidades a solicitar la ayuda.
Kavanagh espera que el nuevo programa se ponga en marcha en las próximas semanas. Se calcula que entre 800.000 y 1.2 millones de hogares se beneficiarán del programa.
Otras iniciativas de vivienda financiadas en el reciente acuerdo presupuestario incluyen el Programa de Alivio y Protección de la Propiedad de Vivienda (Homeownership Relief and Protection Program), que está programado para recibir $600 millones de dólares en fondos federales para ayudar a los propietarios de viviendas con los pagos de la hipoteca, los servicios públicos o la energía del hogar, entre otros gastos relacionados. Incluido dentro de esa financiación, los legisladores estatales recuperaron $20 millones de dólares anuales para el Programa de Protección de Propietarios de Viviendas (Homeowner Protection Program o HOPP por sus siglas en inglés) durante los próximos tres años, que ayuda a los propietarios en riesgo de perder sus casas con modificaciones de préstamos o servicios legales gratuitos en los tribunales. Además, el presupuesto estatal incluye $25 millones de dólares para rehabilitar las propiedades en dificultades y convertirlas en viviendas asequibles para los compradores por primera vez.
