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El objetivo de la Autoridad de Vivienda de la ciudad de Nueva York (NYCHA por sus siglas en inglés) es que la entrega de los apartamentos se produzca en 30 días. Sin embargo, en abril, NYCHA tardó una media de 410 días en volver a ocupar un apartamento desocupado, lo que supone un aumento significativo desde principios de año, y más del doble que hace un año.
Este artículo apareció originalmente en inglés el 31 de mayo. Translated by Daniel Parra.
Read the English version here.
Aixa Torres, presidenta de la asociación de inquilinos de Alfred E. Smith Houses en Manhattan, afirma que su historia es la misma que la de otros residentes de la Autoridad de Vivienda de la ciudad de Nueva York (NYCHA por sus siglas en inglés).
Torres, de 70 años, se mudó a su apartamento actual con sus padres durante su niñez. A medida que ella creció, también lo hizo la infraestructura en su urbanización en el Lower East Side. Torres comenzó a notar tuberías viejas, agujeros en las paredes, moho y asbesto, algunos de los cuales, dijo, se resolvieron con pintura o cinta adhesiva. Los apartamentos en Smith Houses estaban “simplemente cayendo a pedazos”.
El residente promedio de NYCHA vive en su apartamento durante 25 años. Antes de que un nuevo inquilino pueda mudarse, las unidades deben rehabilitarse con trabajos de pintura, yeso y, en algunos casos, especialmente en casas que no se han actualizado durante décadas, trabajos más extensos, como eliminación de plomo y asbesto.
El objetivo de NYCHA es que la entrega de los apartamentos se produzca en 30 días. Sin embargo, en abril, NYCHA tardó una media de 410 días en volver a ocupar un apartamento desocupado, lo que supone un aumento significativo desde principios de año, y más del doble que hace un año. La cantidad de apartamentos vacíos en general aumentó considerablemente, particularmente en el último año y medio, lo que elevó la tasa de vacantes en NYCHA al 4.1 por ciento.
En total, la autoridad de vivienda ahora tiene unos 6.583 apartamentos vacíos, incluidas más de 3.800 unidades que estaban completamente desocupadas desde abril. El resto ya están asignadas a un posible inquilino para que se mude, o se consideran unidades “que no son de vivienda”, lo que significa que están en construcción o se están utilizando para otro propósito, como espacio de oficina.
Estas viviendas vacías, a pesar de las posibles reparaciones que necesiten, siguen siendo un recurso vital para el cuarto de millón de aspirantes a un apartamento asequible que están en la lista de espera de NYCHA, o para los residentes de viviendas públicas que desean cambiar de vivienda por diversos motivos, desde problemas de salud y seguridad, hasta cambios de tamaño.
Solo en las Alfred E. Smith Houses, había 41 apartamentos vacíos en abril, frente a los seis del año anterior.
“Tengo personas que han estado esperando durante años”, dijo Torres. “No estoy hablando de uno o dos años, sino de tres a cinco años”.
Traslados complicados por PACT: “Un universo limitado”
Entre los que esperan unidades vacantes se encuentran los solicitantes del Programa de transferencia de emergencia de NYCHA, para inquilinos de NYCHA que necesitan mudarse por razones de seguridad, como aquellos que fueron testigo o víctima de un crimen, incluyendo violencia doméstica.
Había aproximadamente 2.330 solicitudes de transferencia de emergencia pendientes hasta marzo, dijeron funcionarios en una audiencia reciente del Concejo Municipal. De ese número, el 76 por ciento se marcaron como transferencias de la Ley de Violencia contra la Mujer (Violence Against Women Act o VAWA por sus siglas en inglés).
Y aunque el tiempo de espera promedio para completar una transferencia de emergencia fue de solo cuatro días en abril, el mes más reciente del que hay datos disponibles, NYCHA aprobó solo 21 transferencias de ese tipo ese mes, el número más bajo en un año, por debajo de un máximo de 104 aprobado en junio de 2022.
Con el programa Planificación del Compromiso de Asequibilidad Permanente Juntos (Permanent Affordability Commitment Together o PACT por sus siglas en inglés) en marcha, el proceso de transferencia —que también puede incluir inquilinos que buscan mudarse por razones de salud y accesibilidad, que son conocidas como solicitudes de “adaptación razonable”—, se ha vuelto aún más complicado.
A través del programa PACT los residentes en más de 36,000 apartamentos de vivienda pública han sido trasladados a administración privada, transfiriéndolos de viviendas públicas de la Sección 9 al programa federal más lucrativo de la Sección 8. La iniciativa tiene como objetivo abrir nuevas fuentes de ingresos para ayudar a NYCHA a administrar sus crecientes necesidades de reparación.
Los solicitantes que estén en lista de espera, ya sea para un apartamento asequible o para un traslado, pueden inscribirse en una lista de espera aparte para las promociones del programa PACT, que ahora incluye unidades en más de 36 lotes del NYCHA.
Un sistema llamado Plan de Selección y Asignación de Inquilinos (Tenant Selection and Assignment Plan o TSAP por sus siglas en inglés) mueve a los solicitantes a unidades vacantes según su prioridad —que considera si actualmente no tienen hogar o fueron desplazados de uno por una emergencia—, y cuánto tiempo estuvieron en la lista de espera.
Sin embargo, surgen complicaciones cuando se trata de solicitudes de transferencia. Anna Luft, abogada supervisora del New York Legal Assistance Group (NYLAG por sus siglas en inglés), dijo que uno de los principales problemas con las transferencias del PACT es que se les dice a los inquilinos que no pueden transferirse fuera de su grupo. Un “grupo” es un conjunto de desarrollos de PACT que comparten la misma empresa o equipo de administración privada y, por lo general, están ubicados en la misma área.
“Pero incluso para aquellos que no necesitan mudarse a un lugar en particular, aún pueden enfrentar complicaciones significativas cuando necesitan una transferencia de adaptación razonable a una unidad accesible o una unidad de planta baja debido a problemas de movilidad”, dijo Luft.
De manera similar, los inquilinos que viven en viviendas estándar de NYCHA no pueden transferirse a un desarrollo que se convirtió a PACT. Luft descubrió que los residentes que enviaron solicitudes de transferencia a otro desarrollo antes de que se convirtiera a PACT están cancelando sus solicitudes, a pesar de haber sido aprobadas previamente.
“La naturaleza de tener un universo tan limitado significa que inevitablemente no habrá suficientes apartamentos accesibles para los inquilinos que los requieran”, dijo Luft. “Tener un universo más amplio de desarrollos a los que podrían transferir aliviaría ese problema, pero eso no es posible con RAD-PACT”.
NYCHA no respondió de inmediato a los comentarios sobre estas quejas.
“Rendimiento bajo y gasto insuficiente”
Con una tasa de vacantes de aproximadamente el 8 por ciento para el personal de mantenimiento en NYCHA, la autoridad de vivienda recurre a proveedores externos para ayudar a completar las tareas, como los trabajos rutinarios de pintura y yeso, antes de que un residente se mude.
Para ayudar a lograr este objetivo, la ciudad implementó un programa de Preparación de Unidades Vacantes de $78 millones que toma fondos para contratar proveedores que puedan hacer las reparaciones apropiadas más rápido. Este financiamiento fue recortado en $31 millones en el plan de ahorro del alcalde para noviembre de 2022, antes de reponerse en su presupuesto ejecutivo a través de una asignación al presupuesto de capital de NYCHA, distribuida hasta el año fiscal 2027.
Pero los legisladores dicen que la iniciativa aún tiene que estar a la altura de su nombre.
“Este programa, que está destinado a rehabilitar las unidades de NYCHA disponibles para prepararlas para nuevos inquilinos, se ha visto afectado por un rendimiento bajo y gasto insuficiente”, dijo la concejal y presidenta del comité de vivienda pública Alexa Avilés durante una audiencia reciente. “A la luz de la afluencia de solicitantes de asilo además de la crisis de vivienda preexistente de la ciudad, simplemente no podemos permitir que las unidades de vivienda asequible en NYCHA en nuestra ciudad queden vacantes”.
Los funcionarios de NYCHA han señalado que las continuas bajas del personal de mantenimiento, así como las nuevas normas para la eliminación de la pintura con plomo, han impulsado el aumento de unidades desocupadas en el último año.
Los estándares para el plomo se cambiaron en 2019 de 1.0 miligramos por centímetro cuadrado a 0,5 miligramos por centímetro cuadrado, lo que generó un proceso de prueba más prolongado. La nueva norma entró en vigencia en diciembre de 2021, cuando el número de vacantes comenzó a aumentar notablemente. A partir de 2021, 22.919 apartamentos de NYCHA dieron positivo por plomo según el nuevo requisito.
Algunas unidades de NYCHA necesitan otras reparaciones extensas y que consumen mucho tiempo. En promedio, lleva 55 días realizar una investigación de asbesto y 29 días adicionales para la eliminación si un apartamento da positivo. Las pruebas y la corrección pueden costar entre $28.000 y $63.000.
En urbanizaciones más antiguas como Alfred E. Smith Houses, construido en 1953, las posibilidades de encontrar pintura con plomo son mayores. La ciudad de Nueva York prohibió su uso en 1960.
“Tenemos baldosas viejas, así que tendrán que volver a colocar las baldosas en todo el apartamento que debajo tiene asbesto”, dijo Torres. “En lugares como Smith hay asbesto y plomo, no hay forma de evitarlo”.
El concejal Lincoln Restler, durante la audiencia de vivienda pública del 19 de mayo, calificó de “inaceptable” el aparentemente estancado proceso de rotación.
“Estamos con miles de apartamentos vacíos que deberían alojar a familias, que podrían marcar la diferencia, que en última instancia evitarían que la gente durmiera en gimnasios o en cárceles”, dijo Restler. “Esto es simplemente horrible”.
En un comunicado, un vocero de NYCHA dijo que la autoridad de vivienda tiene el objetivo de completar las transferencias “lo más rápido posible” mientras garantiza la seguridad de los hogares para los neoyorquinos.
“Este trabajo ambiental extenso y requerido —una obligación clave en virtud del Acuerdo de HUD de 2019— se realiza mejor en la rotación cuando los apartamentos están desocupados, y sigue siendo esencial para mejorar la calidad de vida de los residentes de viviendas públicas en toda la ciudad”, dice el comunicado.
Las crecientes necesidades de reparación, unidas a la acumulación de atrasos en el pago de los alquileres, que suponen un tercio del presupuesto operativo de NYCHA, también han ralentizado la puesta a punto de los apartamentos.
A nivel estatal, la gobernadora Kathy Hochul reservó un estimado de $163 millones en el presupuesto de este año para el Programa de Asistencia para Alquileres de Emergencia (ERAP por sus siglas en inglés): $128 millones para los solicitantes del NYCHA ERAP y $35 millones adicionales para la autoridad de vivienda. Aún no se ha determinado cómo se distribuirán los fondos, pero se tomará una decisión en asociación con la Oficina de Asistencia por Discapacidad Temporal (OTDA por sus siglas en inglés).
“Una vez que tengamos nuestras conversaciones con OTDA y tengamos un camino a seguir, vamos a trabajar con los inquilinos para que tengan planes de pago, conectarlos con los recursos y, si es necesario, llevaremos a las personas a los tribunales por falta de pago”, dijo la directora ejecutiva interina de NYCHA, Lisa Bova-Hiatt, a los legisladores en la audiencia.
