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Una investigación de City Limits reveló problemas importantes con el programa, que ayuda a unos 100.000 neoyorquinos a pagar una vivienda en edificios de toda la ciudad. A continuación te explicamos cómo saber si vives en uno de estos apartamentos y cómo obtener ayuda.
Este artículo se publicó originalmente en inglés el 15 de octubre. Traducido por Daniel Parra. Read the English version here.
La semana pasada, City Limits publicó una investigación en tres partes sobre el subsidio de Vales basados en proyectos de la ciudad de Nueva York, que ayuda a los residentes con bajos ingresos a pagar su vivienda.
Descubrimos que los inquilinos tenían dificultades para ponerse en contacto con los administradores de sus propiedades, conseguir que se realizaran las reparaciones necesarias y obligar a las agencias gubernamentales a tomarse en serio la aplicación de la ley.
Alrededor de 100.000 inquilinos se benefician del programa en la ciudad de Nueva York, en edificios de los cinco distritos. Muchos se enfrentan a los mismos retos. Pero en un sistema complicado de administradores de propiedades, agencias y subcontratistas, puede resultar difícil para los inquilinos orientarse.
Molly Rockett, abogada supervisora de Legal Services NYC que dirige su grupo de trabajo legal sobre la asistencia de vales basados en proyectos de la Sección 8, se reunió con City Limits para hablar sobre el programa y cómo los inquilinos pueden obtener ayuda.
Esta entrevista ha sido editada y resumida para mayor claridad.
¿Qué es el programa de asistencia de vales basados en proyectos (PBRA por sus siglas en inglés)?
Las viviendas PBRA son un tipo de viviendas de propiedad privada subvencionadas por el gobierno federal, en las que el gobierno paga a los propietarios privados para subvencionar el alquiler de los inquilinos con bajos ingresos. Los inquilinos de las viviendas PBRA suelen pagar alrededor de un tercio de sus ingresos para la renta, y el gobierno federal paga el resto directamente al propietario. Es similar a las viviendas de NYCHA, pero en lugar de ser propiedad de una agencia pública, los edificios PBRA son propiedad privada y están gestionados por privados.
¿Cuáles son algunos de los problemas que tienen los inquilinos en el programa PBRA?
Uno de los mayores retos es conseguir que los propietarios cumplan realmente las normas. Dado que los propietarios de la PBRA reciben cientos de miles de dólares en fondos federales, están obligados a cumplir unas normas estrictas destinadas a proteger a los inquilinos, como mantener apartamentos seguros y habitables y calcular con precisión la parte del alquiler que debe pagar cada inquilino en función de sus ingresos.
En la práctica, muchos propietarios no cumplen con estas normas. A menudo no financian suficientemente sus oficinas de administración, dejando que un solo empleado se encargue del papeleo de cientos de inquilinos. Esto provoca retrasos, confusión, pérdida de documentos y fluctuaciones impredecibles en el costo del alquiler. Muchos inquilinos nos dicen que ni siquiera saben cuál es el importe real de su alquiler o cuándo se modificó por última vez.
Los inquilinos también afirman sentirse impotentes y humillados cuando los administradores de la propiedad pierden habitualmente sus documentos confidenciales en el proceso de recertificación, lo que les obliga a volver a presentar la misma información una y otra vez.
Y cuando los propietarios cometen errores, rara vez se les exige responsabilidad. No hay consecuencias reales cuando los errores de gestión cuestan dinero a los inquilinos, o su dignidad. Para muchos, lo más difícil de vivir en una vivienda PBRA es simplemente conseguir que el propietario cumpla la ley.
¿Cómo puedo saber si vivo en un apartamento PBRA?
Empiece por preguntarse: ¿el importe que pago por el alquiler depende de mis ingresos? Si tiene que presentar cada año información sobre sus ingresos, activos y prestaciones, y su alquiler varía en función de ello, es posible que se encuentre en un apartamento PBRA.
A continuación, piense a quién envía esa información. Si se la envía a una empresa de gestión privada (como C&C Management o Manhattan North Management) y esa empresa, y no una agencia municipal, le dice cuál será su alquiler, es probable que viva en un edificio de la PBRA.
Si, por el contrario, envía toda la información a NYCHA, al Departamento de Vivienda, Conservación y Desarrollo (HPD por sus siglas en inglés) u otra agencia, es probable que tenga otro tipo de subsidio. Los apartamentos PBRA también se conocen como unidades de la Sección 8 basadas en proyectos. Siempre puede preguntar directamente al administrador de la propiedad a qué programa pertenece su apartamento, o ponerse en contacto con Legal Services NYC para confirmarlo.
Puede ponerse en contacto con la línea directa de LSNYC al 917-661-4500.
¿En qué se diferencia el programa PBRA de los vales de NYCHA y la Sección 8?
La diferencia es que en el caso de los inquilinos de NYCHA y los inquilinos con vales, hay algún tipo de agencia gubernamental que se encarga de garantizar que el subsidio funcione realmente. Así, cuando NYCHA comete un error, por ejemplo, al calcular mal la parte del alquiler que debe pagar un inquilino, este puede presentar una reclamación contra NYCHA o interponer una demanda contra NYCHA. Sin embargo, en las viviendas PBRA, todo lo gestiona una empresa privada, sin que haya ninguna agencia gubernamental involucrada en las tareas diarias de gestión de los edificios o cálculo del alquiler.
La asistencia de vales basados en proyectos de la Sección 8 es un edificio completo que acepta la subvención. Si el inquilino abandona el edificio, no puede llevarse la subvención consigo. Y en cuanto a los derechos de transferencia, el inquilino tiene derecho a solicitar transferencias, pero solo dentro del edificio propiedad de ese propietario específico, que podría ser un solo edificio.
¿Qué debo hacer si tengo un problema con mi apartamento?
Lo mejor que puede hacer es empezar a organizarse con sus vecinos y crear una asociación de inquilinos. Hay organizadores de inquilinos en Community Voices Heard y otros lugares que le ayudarán a crear una asociación de inquilinos, y a partir de ahí, puede utilizar su poder colectivo para obligar a su arrendador a actuar y realizar cambios. Los abogados en Legal Services también podemos ser una herramienta utilizada por las asociaciones de inquilinos. Las asociaciones de inquilinos pueden contratarnos para redactar cartas de demanda, presentar quejas ante el gobierno federal e incluso demandar a su arrendador por no cumplir la ley.
Puede intentar trabajar con el administrador de la propiedad o llamar a CGI [la agencia supervisora de la PBRA en Nueva York], pero cada uno tiene sus ventajas y sus inconvenientes. Si tiene un administrador de la propiedad amable, podría ser útil. Un administrador de la propiedad también podría ignorarle y malinterpretarle y no solucionar un problema o empeorarlo. Lo mismo ocurre con el CGI.
Dos de las cosas más importantes que pueden hacer los inquilinos para proteger sus derechos en el proceso son llevar un registro cuidadoso de cada vez que se ponen en contacto con el administrador de la propiedad, y hacerlo solo por escrito, y cuando envíen documentos al administrador de la propiedad, obtener un recibo que demuestre que los han entregado. Los administradores de propiedades dirán que nunca han sabido nada de usted, que nunca han recibido documentos suyos, y será su palabra contra la de ellos.
La información de contacto de su administrador de la propiedad y de CGI debe figurar en su edificio (normalmente en el vestíbulo o en la oficina de administración). Si no es así, intente ponerse en contacto con LSNYC.
¿Cuáles son mis derechos si recibo una notificación de desahucio?
Se lo digo a todos los inquilinos con los que me encuentro: en la ciudad de Nueva York, solo una orden judicial puede obligar a un inquilino a abandonar su apartamento. Por lo tanto, si recibe una notificación de desalojo, no abandone el apartamento sin más; asegúrese de acudir al juzgado antes de la fecha límite indicada en la notificación para presentar su respuesta. Una respuesta es simplemente una lista de las defensas que puede tener en el caso; es su versión de los hechos.
Tienes derecho a explicar al juez tu perspectiva sobre lo que está sucediendo, ya sea que tu alquiler se haya calculado incorrectamente, que no se haya procesado tu recertificación, que haya condiciones pendientes de reparación en tu apartamento o cualquier otra forma en que se hayan violado tus derechos. Algunas de estas cuestiones podrían ser defensas contra el desalojo que se te ha impuesto. Asegúrate de asistir a todas las citas judiciales para tener la oportunidad de hacer valer todos tus derechos y defensas en un caso de desalojo.
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