La que podría ser la última rezonificación de la administración de de Blasio: Influencia local y puntos de vista conflictivos

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Traducio por Danial Parra.

Fuera del ayuntamiento en un frío día de diciembre, el concejal del Bronx, Rafael Salamanca, se unió a una manifestación el 4 de diciembre para apoyar la legislación que requiere un estudio del impacto racial como parte de la evaluación que la ciudad hace sobre el impacto que tiene  cada acción en el uso del suelo. En el mitin, Salamanca le dijo a la multitud que si esta legislación no era aprobada por el concejo municipal, él rechazaría cualquier propuesta de rezonificación que pudiera provenir del estudio del Southern Boulevard.

“Yo le dejé muy claro al departamento de planificación de la ciudad (City Planning) que si no podía hacer este estudio de impacto racial, esta rezonificación en Southern Boulevard estaba muerta desde su nacimiento”, dijo Salamanca durante el mitin.

No es la primera vez que Salamanca, el presidente del comité del uso del suelo, ha amenazado con detener el proceso de rezonificación. Su distrito del Bronx, que se enfrenta a una oferta cada vez menor de viviendas asequibles, acaba de completar un estudio de la ciudad que podría conducir a una rezonificación en el área de Southern Boulevard y sus alrededores. Mientras tanto, un auge de desarrollo liderado por la ciudad —y el mercado— predomina en el sur del Bronx, dentro y en territorios cercanos.

Al inicio del estudio Salamanca dijo que su mayor preocupación era la posibilidad de un desarrollo que desplace a los residentes y las pequeñas empresas y él ha ejercido presión para saber cómo la ciudad atenderá esas preocupaciones. 

“Me debato. Creo en el desarrollo responsable. En los últimos casi cuatro años, siento que nuestra comunidad ha hecho más de lo que le corresponde con la cantidad de desarrollos que hemos aprobado, pero mi preocupación es que mientras continuamos buscando proyectos individuales, yo quisiera asegurarme que mis residentes y mis comunidades tengan acceso a estas unidades y no estemos desplazando a las familias”, dijo Salamanca en una entrevista reciente con City Limits. “[Sin embargo] no todos los días se consigue que la ciudad vaya  y estudie tu vecindario y te brinde información sobre cómo mejorar tu comunidad. Y yo quisiera aprovechar la información que se tiene”.

Salamanca también dice que quiere una oportunidad para expandir el estudio para incluir las viviendas de NYCHA (New York City Housing Authority) en su distrito y reducir la rezonificación en algunas cuadras intermedias para evitar el desplazamiento. “Quieren ampliar la zona en Southern Boulevard a edificios más grandes y no tenemos nada más allá del 8 o 10 pisos. Quiero proteger el atractivo de este barrio”.

Según un portavoz del departamento de planificación de la ciudad, DCP (por sus siglas en inglés) está trabajando con otras agencias en un marco de planificación que evaluará y recapitulará el proceso de participación comunitaria de los últimos años.

“A lo largo  del proceso de evaluación hemos escuchado a miembros de la comunidad, en un proceso de tres años de duración, para identificar posibles estrategias para futuras conversaciones de planificación colaborativa”, escribió Joe Marvilli de DCP en un comunicado enviado por correo electrónico a City Limits. “Con la comunidad, continuaremos trabajando en el desarrollo de un plan que sea más que una simple zonificación, uno que sirva a los vecindarios de Southern Boulevard hoy, un proceso que aborde desafíos de larga data y guíe futuras inversiones que apoyen la preservación y la creación de viviendas asequibles así como garantice equidad para todos”.

“Este marco de planificación puede o no conducir a una rezonificación iniciada por la ciudad”, agregó Marvilli.

Influencia local

Bajo la administración de Bloomberg, el sur del Bronx se enfocó en proyectos de desarrollo desde proyectos residenciales a gran escala a lo largo de la costa hasta renovaciones del proyecto Hunts Points Greenway destinado a crear vías peatonales y mitigar el tráfico.

Hace casi cinco años, la administración de Blasio anunció su plan de vivienda para preservar y crear 200.000 unidades de vivienda asequible en toda la ciudad a través de, entre otras herramientas, la rezonificación del vecindario. El objetivo se ha expandido a 300.000 unidades. Hasta ahora, East New York, Downtown Far Rockaway, East Harlem, Jerome Avenue, Bay Street e Inwood han sido rezonificadas. Actualmente Bushwick y Gowanus se enfrentan a propuestas pendientes. Southern Boulevard se encuentra en una etapa anterior del proceso. Si bien de Blasio dijo inicialmente que hasta 15 vecindarios podrían ser rezonificados durante su administración, no se conoce ninguna otra propuesta en proceso (aunque se están considerando otros tipos de rezonificación, como la posible rezonificación NoHo / SoHo).

Eso significa que Southern Boulevard podría ser la última rezonificación del vecindario durante la administración de de Blasio y también podría ser la que tiene la política más interesante.

En octubre pasado, Salamanca introdujo una legislación que exigiría que los desarrolladores reservaran un 15 por ciento de las unidades de vivienda  para cualquier proyecto de desarrollo de viviendas nuevas en lugar del 5 al 10 por ciento reservado bajo el programa obligatorio de vivienda inclusiva. Según un acuerdo anunciado esta semana entre el concejo de la ciudad y la administración de Blasio, el proyecto de ley se someterá a votación la próxima semana.

Salamanca no ha esperado a que se apruebe la ley. En los últimos 18 meses obtuvo la aprobación para ocho acuerdos de proyectos de desarrollo, incluido el 15 por ciento reservado. Según los registros de la ciudad y la oficina de Salamanca, los ocho proyectos son:

• un edificio de siete pisos de uso mixto en 784 Courtlandt Avenue en Melrose con tres unidades para personas sin hogar.

• un edificio de uso mixto de nueve pisos en 740 Brook Avenue en Melrose con nueve unidades para personas sin hogar.

• un edificio residencial de 11 pisos en 656 East 176th Street en East Tremont con 24 unidades para personas sin hogar.

• un edificio residencial de cinco pisos y 24 unidades en 451 East 159th Street en Melrose con seis unidades para personas sin hogar.

• un edificio de cuatro pisos de uso mixto en 599 Courtlandt Avenue en Melrose con una unidad para personas sin hogar.

• un edificio grande de uso mixto con 126 apartamentos en 111 Willow Avenue en Port Morris con 20 unidades para personas sin hogar.

• un desarrollo de viviendas 100 por ciento asequible en 975 Tiffany Street en Longwood con 24 unidades para personas sin hogar.

• un edificio de uso mixto de diez pisos, 100 por ciento asequible en 1490 Southern Boulevard en Crotona Park East con 34 unidades para personas sin hogar.

Durante su mandato, Salamanca dice que se han creado más de 5.000 unidades de viviendas asequibles y otras 2.000 en su distrito. “Cuando hablamos de un auge inmobiliario y la necesidad de viviendas asequibles, estamos haciendo lo que tenemos que hacer en el sur del Bronx”, afirma.

La oficina de Salamanca también apunta a una lista de proyectos de parques: un nuevo puente peatonal en Starlight Park, un proyecto de reconstrucción de $5 millones de dólares en Garrison Playground —y proyectos mayores de infraestructura en curso en el distrito—. Salamanca dice que un proyecto de la ciudad de $46 millones de dólares, administrado por el departamento de diseño y construcción incluye más de 39.300 pies de mejoras de alcantarillado y acueducto para varias calles de la zona. Varios rediseños de calles están en marcha. Mientras tanto, la transformación de la autopista Sheridan de una autopista subutilizada a un bulevar peatonal (a un precio estimado de $75 millones) acaba de concluir. Un plan de la era Bloomberg para una vía verde a lo largo de Food Center Drive se hizo realidad en 2016. Y el área recibirá un mejor servicio de Metro-North bajo un plan para construir cuatro nuevas estaciones en el Bronx.

El caso es que la dinámica normal de la rezonificación de un vecindario podría no aplicarse en Southern Boulevard. Normalmente, los miembros del concejo que expresan escepticismo acerca de los posibles efectos nocivos de la nueva densidad acceden aceptarlos a cambio de mejoras en la infraestructura que se requerían desde hace mucho tiempo —incluidos, ocasionalmente, proyectos que la ciudad ya acordó hacer—, así como viviendas asequibles.

Sin embargo, en el área de Southern Boulevard, muchas mejoras deseadas ya están en marcha. Ya se han construido muchas viviendas y la influencia del concejo se reduce.

Salamanca sabe que su distrito aún tiene necesidades insatisfechas. Pero él cree que está en condiciones de sopesarlos cuidadosamente contra las desventajas del desarrollo. “Siempre hay una necesidad, ¿verdad? No digo que no hay necesidades, pero que se le puede ofrecer a mi comunidad que no los pondría en riesgo de desplazamiento”.

Otras voces

Salamanca no es el único que evalúa las necesidades del barrio y aboga por ellas.

El estudio de DCP está analizando en profundidad los vecindarios de Crotona Park East y Longwood y cubre Southern Boulevard entre Cross Bronx Expressway y calle 163 este, incluidos Bronx River y Crotona Park. Según el departamento de planificación de la ciudad (DCP), el estudio cubre más de 130 bloques y alberga a 60.000 residentes y 17.000 unidades residenciales existentes. La mayoría de los edificios residenciales son viviendas de una o dos familias, edificios de viviendas multifamiliares y edificios multifamiliares de gran altura.

El DCP ha participado en talleres comunitarios como parte del proceso para el estudio de Southern Boulevard.

Cuando comenzó el proceso de planificación se formó una coalición para Southern Boulevard compuesta por organizaciones comunitarias y laborales, así como de residentes locales, incluida la corporación de desarrollo económico y vivienda para mujeres, WHEDco por sus siglas en inglés, Local 79, Mothers on the Move, Banana Kelly Community Improvement Association, Laundromat Project, iniciativa de desarrollo cooperativo del Bronx (Bronx Cooperative Development Initiative), Ministerios Juveniles para la Paz y la Justicia (Youth Ministries for Peace and Justice), Nos Quedamos, y the Point CDC.

Algunos miembros de la coalición junto con los residentes locales han asistido y participado en talleres de DCP y también han realizado sus propias reuniones comunitarias para discutir lo que es importante para sus vecindarios.

“Hemos estado realizando talleres regulares sobre el [estudio de Southern Boulevard] con grupos comunitarios, asociaciones de inquilinos y residentes”, dijo Gregory Jost, director de organización en Banana Kelly. “Sabemos lo que queremos para nuestra comunidad y estos talleres son una forma de entender lo que es mejor para nosotros”.

Jost dijo que los asistentes al taller comunitario están aprendiendo sobre las políticas de uso del suelo de la ciudad, qué tipos de zonificación existen actualmente en el área de estudio y discuten temas del vecindario que van desde un mejor transporte público hasta la asequibilidad de la vivienda para que puedan exigir un mejor plan comunitario.

La coalición no se opone totalmente al estudio y al posible proceso de rezonificación, pero ha hecho demandas que piden un plan liderado por la comunidad que coloque “la experiencia y el conocimiento local en su núcleo”, basándose en el marco existente mientras simultáneamente se apoya el desarrollo equitativo. Quieren que el plan de la comunidad incluya una evaluación independiente del desplazamiento directo e indirecto, la fuerza laboral y el desarrollo económico, protecciones y apoyo para pequeñas empresas que son propiedad de minorías, viviendas asequibles que reflejen los niveles de ingresos del vecindario, inversiones en proyectos como fideicomisos de tierras comunitarias, protecciones para espacios industriales, automotrices y de fabricación y la preservación de espacios culturales.

Más allá de la coalición, otros residentes y grupos comunitarios ven una posible rezonificación con profunda desconfianza. Los miembros de Take Back the Bronx, cuyos miembros obstruyeron el último taller de DCP en junio, dicen que han estado esperando a ver qué decisión tomarán los funcionarios electos y la ciudad para el futuro de Southern Boulevard. El grupo dice que sienten firmemente que el proceso de participación comunitaria de la ciudad en torno a la rezonificación tiende a establecer parámetros para la discusión que limitan el alcance de los aportes de la comunidad. La discusión es sobre cómo a una comunidad le gustaría alcanzar una meta en lugar de evaluar en primer lugar si la comunidad quiere dicha meta.

Salamanca también ha sido blanco de algunas de sus protestas. “Y los escucho fuerte y claro. Sabemos lo que puede conducir a la especulación y comparto las preocupaciones de que personas ajenas entren y se muden a nuestras comunidades, las rentas se suban por las nubes y las familias que han llamado al sur del Bronx su hogar durante generaciones sean desplazadas porque ya no pueden pagar la renta en este [vecindario]” dijo Salamanca.