El plan de rezonificación de la ribera de Flushing pasa a la votación del concejo de la ciudad

Todo el concejo de la ciudad debe votar sobre la solicitud de rezonificación privada del proyecto en Queens, lo que crearía un distrito especial de 29 acres con nueve nuevos edificios, incluyendo 1.725 apartamentos y otras instalaciones.

Este artículo apareció originalmente en inglés. Read the English version here. Traducido por Daniel Parra.

Los concejales de la ciudad interrogaron el lunes (9 de noviembre) a los solicitantes de la rezonificación de la ribera de Flushing para obtener detalles sobre: viviendas asequibles, espacios abiertos, impacto ambiental y oportunidades de trabajo relacionadas con el proyecto de desarrollo —que además enfrenta una demanda pendiente en el Tribunal Civil Supremo de Queens—.

Todo el concejo de la ciudad debe votar sobre esta solicitud de rezonificación privada que crearía un distrito especial de 29 acres con nueve nuevos edificios, incluyendo 1.725 apartamentos y otras instalaciones. Tradicionalmente, el concejo suele seguir el voto del concejal en cuyo distrito recae el proyecto, una práctica conocida como deferencia o una una adhesión de los miembros. El proyecto de Flushing está en el distrito representado por el concejal Peter Koo, que apoya el plan de rezonificación a pesar de la oposición de los grupos comunitarios locales. 

“[El plan de rezonificación] comparte el potencial de transformar una zona industrial aislada y contaminada en una comunidad activa con espacios abiertos y un paseo para el público”, dijo Koo durante la audiencia virtual del concejo el lunes, donde reconoció las críticas públicas que ha recibido la propuesta pero añadió: “Nuestras comunidades necesitan viviendas asequibles, necesitamos empleos y recuperación económica”.

“Al final, lo que se construya tendrá que mejorar la comunidad del centro de Flushing y abrir el acceso a la costa de la mejor manera posible”, dijo Koo.

Ahora, el concejo de la ciudad tiene 50 días para considerar el proyecto. Si el concejo determina que la solicitud necesita ser modificada, puede volver a planeación de la ciudad para considerar si el cambio podría ocurrir sin reiniciar el reloj del Proceso de Revisión del Uso Uniforme de la Tierra (ULURP, por sus siglas en inglés) de la ciudad.

Exigencias de viviendas más asequibles

Después de que los solicitantes hicieran su presentación sobre el plan en la audiencia del lunes, el presidente del subcomité de zonificación y franquicias y el concejal Francisco Moya preguntaron por qué no hay viviendas económicas adicionales programadas para el proyecto, que propone la creación de 70 a 95 unidades de viviendas de inclusión obligatoria (MIH, por sus siglas en inglés) en uno de sus cuatro sitios residenciales.

“El elemento de vivienda asequible allí no es suficiente”, dijo Moya.

Ross Moskowitz, quien representa la solicitud y a sus promotores, dijo que los propietarios podrían construir 1.500 unidades de vivienda a la derecha sin necesidad de zonificar (la aprobación de la zonificación aumentaría esa capacidad en un poco más de 200 apartamentos).

Moskowitz dijo repetidamente durante la audiencia que el plan debe ser visto de manera integral por sus contribuciones al vecindario.

“Pensamos que, en total, estamos añadiendo más que sólo viviendas asequibles y estamos duplicando el tamaño de la zona ribereña”, dijo Moskowitz. “Creo que la vivienda asequible es un punto justo, pero no podemos mirarlo de forma aislada”.

Luego Moya preguntó entonces ¿cuánto beneficio obtendrían los promotores del proyecto? Moskowitz dijo que era una pregunta injusta y que como hay tres propietarios construyendo tres sitios separados bajo la propuesta, la economía de cada uno variaría.

En seguida Moya contraargumentó, “no creo que sea injusto preguntar, dado lo que está proponiendo aquí. Estamos viviendo ahora mismo en una ciudad que tiene una crisis de vivienda increíblemente alta en este momento, y como estos grandes desarrollos están llegando y estamos viendo el bajo número de unidades asequibles aquí, es justo que yo pregunte, ¿cuáles son las ganancias esperadas de la compañía?”, dijo cruzándose de brazos.

Entonces Moskowitz señaló que la urbanización podría crear 3.716 puestos de trabajo permanentes entre sus espacios de oficinas, hoteles y comercios. Moya preguntó si esos trabajos dependen de quién use esos espacios, considerando que la ciudad enfrenta una crisis de alquileres comerciales y el declive del mercado minorista en medio de una pandemia. La concejal Carlina Rivera, por su parte, también preguntó si esos trabajos incluirían contratos que fueran a empresas propiedad de mujeres o de minorías.

Moskowitz se refirió a esto diciendo que creían que el mercado se recuperará para cuando el proyecto esté terminado. Uno de los sitios de desarrollo, señaló, ya está contratando a una empresa dirigida por mujeres, un objetivo prioritario para el proyecto de rezonificación. También destacó el hecho de que los promotores son locales de Flushing, por lo que desean mantener el comercio minorista para las empresas locales en lugar de las grandes cadenas.

Los desarrolladores esperan comenzar la construcción tan pronto como el proyecto sea aprobado por la ULURP y esperan completar el proyecto para el 2025.

Sin embargo, no todos estaban convencidos de los beneficios de la propuesta.

“Estamos en crisis en NY, más de 70.000 personas viven en refugios”, dijo el concejal de Brooklyn Antonio Reynoso. “Como concejal, se supone que debo velar por los mejores intereses de la ciudad de Nueva York y en este momento este proyecto no parece servir para ayudarnos a salir del agujero de la vivienda asequible”.

Esta audiencia del concejo de la ciudad duró más de ocho horas e incluyó el testimonio de más de 100 partidarios y opositores. Se realizó después de que la comisión de planificación de la ciudad (CPC, por sus siglas en inglés) votara a favor del plan 11 a 2 la semana pasada. La comisionada Michelle De La Uz, quien votó en contra de la solicitud, citó las preocupaciones sobre la vivienda asequible, la escuela y el impacto ambiental, diciendo que ambos son críticos para las comunidades que se enfrentan a un gran proyecto de desarrollo.

“Lo que está claro es que el área necesita ser remediada y lo que también está claro es que la propuesta se queda corta para cumplir con las viviendas asequibles y los asientos de las escuelas públicas necesarias para el área”, dijo durante la votación del CPC. “Los 75 a 90 [Unidades de Vivienda de Inclusión Obligatoria] son risibles considerando el tamaño de este proyecto… esta propuesta puede hacer más”.

El comisionado Orlando Marin estuvo de acuerdo con los comentarios de De La Uz y también votó en contra de la solicitud de rezonificación. 

La rezonificación a lo largo de Flushing Creek

El plan de rezonificación de Flushing se aplicaría a un área de 11 manzanas al este de Flushing Creek y al oeste de la calle Prince. El grupo detrás del plan es FWRA LLC, una sociedad de tres promotores privados que poseen la mayoría de la propiedad a lo largo de la costa. Quieren crear un distrito especial de 29 acres en la costa para nueve edificios, incluyendo 1.725 nuevos apartamentos, un hotel, un nuevo sistema de carreteras, espacio público abierto en la costa, espacio comercial para tiendas y oficinas y un centro comunitario.

La solicitud de rezonificación incluye una enmienda del texto de zonificación y una enmienda del mapa de zonificación para establecer un “distrito de propósito especial”, que normalmente están diseñados para complementar y modificar la zonificación subyacente para asuntos u objetivos específicos de un vecindario. 

Por otro lado, la enmienda del mapa de zonificación rezonificaría la parte norte del área del proyecto de M3-1 (uso industrial pesado) y C4-2 son edificios, que generalmente se ven en Steinway Street en Astoria, a un M1-2 (usos industriales ligeros) y Distrito R7-1, donde los edificios pueden alcanzar hasta 14 pisos. Esto permitiría que se aplicara el programa MIH. Aproximadamente el 75 por ciento del área del proyecto dividida en zonas para C4-2 permanecería igual.

Durante la audiencia del lunes, Christopher Vitolano, ingeniero civil de los solicitantes, dijo que hay rastros de metal y petróleo en el suelo del área de rezonificación —estos son típicos productos químicos que se ven en las vías fluviales cerca de las empresas industriales— y los desarrolladores llevarán a cabo los esfuerzos de remediación.

Tres de los sitios del proyecto están destinados a condominios (conocidos como Sitios 1, 2 y 3) y uno está destinado a algunas viviendas asequibles (Sitio 4) bajo el programa de viviendas de inclusión obligatoria (MIH) de la ciudad. Según el testimonio de los solicitantes, se estima que habrá entre 70 y 95 unidades de MIH, incluyendo el 25 por ciento que serían estudios, el 50 por ciento que serían unidades de una habitación y el 25 por ciento de dos habitaciones.

Si se trata de una sola propiedad en la que se aplica el MIH, como el Sitio 4 en el plan de rezonificación del distrito especial de Flushing, entonces el solicitante, ya sea un desarrollador o una agencia de la ciudad, tiene que elegir una de las cuatro opciones que el programa ofrece a los desarrolladores: 

* La opción 1 requiere que los promotores reserven el 25 por ciento de las unidades para las familias con un promedio del 60 por ciento del Ingreso Medio del Área (AMI, por sus siglas en inglés), o $61.440 dólares para una familia de tres. También requiere que al menos el 10 por ciento del total de las unidades se reserven para familias que ganen un promedio del 40 por ciento del Ingreso Medio del Área (AMI) o $40.960 dólares para una familia de tres. 

* La opción 2 requiere que los promotores aparten el 30 por ciento de las unidades para las familias que ganan un promedio del 80 por ciento del AMI u $81.920 dólares para una familia de tres. 

* La “Opción de Asequibilidad Profunda”, o la Opción 3, requiere que el 20 por ciento de las unidades de alquiler restringido sean asequibles para las familias que ganan el 40 por ciento del AMI, o $40.960 dólares para una familia de tres. 

* La Opción 4, también conocida como la “opción de la fuerza laboral”, requiere que el 30 por ciento de las unidades de renta restringida sean asequibles para las familias que ganan entre $112.640 y $122.880 dólares para una familia de tres, con porcentajes requeridos en varias bandas de ingresos diferentes. Sin embargo, los promotores de esta opción no pueden utilizar fondos públicos. Las Opciones 3 y 4 no pueden ser aplicadas por sí solas, deben ser seleccionadas junto con una o ambas de las dos primeras opciones.

La oposición de la comunidad

El distrito especial de Flushing ha sido recibido con discordia por las organizaciones de la comunidad. En septiembre, la Alianza Antidesplazamiento de Flushing y el Centro MinKwon de Acción Comunitaria, junto con varios grupos locales, marcharon por la calle principal en contra del plan y exigieron al concejal local Koo que rechazara la solicitud. 

La manifestación suscitó preocupación por el posible desplazamiento, el aumento de los alquileres, así como por el impacto que el proyecto podría tener en las pequeñas empresas de larga trayectoria y en el medio ambiente. 

La junta de la comunidad de Queens número 7 aprobó la recalificación 30-8 en febrero, a pesar de la oposición. Sin embargo, la presidenta interina del distrito de Queens, Sharon Lee, recomendó que no se aprobara en una opinión consultiva a mediados de marzo. 

Las condiciones de Lee para la aprobación incluían un compromiso de los desarrolladores de pagar los salarios prevalecientes, contratar mano de obra del sindicato y construir más viviendas asequibles, así como añadir nuevos asientos escolares en el centro de Flushing. El recién elegido presidente del distrito de Queens, Donovan Richards, aún no ha tomado una posición pública sobre el plan.

La demanda pendiente 

En junio, una coalición de grupos comunitarios que incluye a la Corporación de Desarrollo Comunitario de Chhaya, el Centro de Acción Comunitaria de MinKwon, la Cámara de Comercio de Greater Flushing y el activista local Robert Loscalzo, presentaron una demanda contra la DCP y la comisión de planeación de la ciudad por el plan de rezonificación del distrito especial de Flushing. 

La demanda alega que la ciudad debe seguir un proceso completo de revisión ambiental antes de aprobar este desarrollo, en lugar de una Declaración de Evaluación Ambiental (o EAS, por sus siglas en inglés) menos extensa. Dice que la ciudad se equivocó al dar una declaración negativa al plan de desarrollo propuesto para la zona costera, lo que significa que no habría un impacto significativo en el medio ambiente como resultado del proyecto, por lo que no se necesita una Declaración de Impacto Ambiental (EIS, por sus siglas en inglés) detallada.

La coalición consideró que esa decisión era extraña, ya que la administración había previsto múltiples impactos cuando consideró una rezonificación más amplia de Flushing en 2015. Esa propuesta fue finalmente retirada. La actual solicitud de rezonificación privada abarca una parte de la zona que se incluyó en el plan de rezonificación abandonado de la ciudad de Flushing West. 

La administración de Blasio presentó una moción en septiembre para desestimar una demanda pendiente contra la solicitud de rezonificación. La próxima fecha del tribunal está prevista para enero.