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Adi Talwar
Este sitio en la avenida Evergreen y la calle Menahan en Bushwick ya ha sido re-urbanizado. Los locales y los funcionarios de la ciudad estaban en desacuerdo sobre la cantidad de viviendas que podrían ser construidas si no se realizaba la rezonificación.
Este artículo apareció originalmente en inglés. Fue traducido por Daniel Parra.
La posible rezonificación de Bushwick se detuvo a principios de este año después de un corto intercambio de cartas entre los interesados locales y la administración de de Blasio.
Entre otras disputas, ambas partes discutieron sobre lo que podría parecer una simple cuestión de hecho: si la visión de los locales para el vecindario —el plan comunitario de Bushwick, que la administración rechazó— era o no una re-clasificación de la zona para reducir la intensidad del uso de la tierra.
Después de observar como el desarrollo urbano fuera de contexto, el rápido desplazamiento y el aumento de los alquileres transformaron la zona, los concejales de Bushwick Antonio Reynoso y Rafael Espinal convocaron en 2013 un comité directivo para preparar un “plan comunitario” sobre cómo reaccionar ante este crecimiento perturbador. Ese plan se dio a conocer en 2018. La administración de Blasio participó en las reuniones donde se produjo el plan comunitario de Bushwick y publicó su propia propuesta de rezonificación de Bushwick el pasado mes de abril.
A medida que la propuesta de la administración pasó a ser considerada formalmente a finales del año pasado, Reynoso y sus aliados exigieron a la ciudad que considerara el plan comunitario así como su plan en la preparación de la declaración de impacto ambiental, una evaluación legalmente requerida del efecto que un cambio en el uso de la tierra tendría en las condiciones locales.
La ciudad se negó. En una carta enviada en enero por la comisionada para vivienda y desarrollo Vicki Been a Reynoso, la administración insistió en que el plan de la comunidad sería un “downzoning”, es decir, que reduciría la cantidad de viviendas que se podrían construir legalmente en la zona.
“Este enfoque es fundamentalmente un ‘downzoning’”, escribió Been. “Reduciría la densidad de manera significativa en muchas zonas, al tiempo que estimularía la creación de pocas viviendas nuevas, asequibles o no. Estos resultados van en contra de los objetivos de la ciudad para la rezonificación, que consistirían en fomentar la construcción de nuevas viviendas para ingresos mixtos y con ello evitar el desplazamiento impulsado por las actuales fuerzas del mercado, al tiempo que se promueve un barrio y una ciudad diversa, sana e inclusiva”.
Para muchos de los miembros del comité directivo del plan comunitario, la carta de Been fue displicente con respecto a las personas que habían participado en años de reuniones tratando de lograr una rezonificación equilibrada. Más allá de sentirse ofendidos por el tono, algunos no estaban de acuerdo con la lógica en la propuesta del plan comunitario de Bushwick.
Evaluación del potencial de desarrollo
El plan comunitario tiene algunos principios definitorios: preservar las casas de una a tres familias en los bloques centrales de viviendas, proteger los distritos de fabricación y prohibir que las parcelas de Broadway reciban la designación de zona R8A, donde las alturas de los edificios pueden alcanzar hasta 14 pisos, excepto para el desarrollo de 100 por ciento sitios públicos asequibles.
“La estructura de la zonificación para el plan de Bushwick buscaba asegurar un equilibrio entre [lugares] donde se re-clasificara la zona —reduciendo el potencial de desarrollo— y donde se incrementará el potencial del uso del suelo”, dijo Chris Walters, coordinador de asistencia técnica para la re-zonificación de la asociación para el desarrollo de vecindarios y viviendas (ANHD, por sus siglas en inglés), quien proporcionó asistencia técnica al comité directivo. “Y eso generalmente seguía el mismo marco que la ciudad se utilizaba, que era reducir el potencial de desarrollo para la mayoría de los bloques intermedios y luego aumentar el potencial a lo largo de ciertas avenidas como Broadway, Myrtle, Wyckoff”.
La propuesta del plan comunitario también limitaría el volumen de edificios nuevos a precio del mercado, algo que sería probable que ocurriese si no se realizara una re- zonificación, lo que en lenguaje de planificación se conoce como “escenario de no acción”. Cualquier aumento neto de unidades más allá de la hipótesis de no intervención tendría que ser profundamente asequible.
En los borradores del plan comunitario se estimaba que con la zonificación existente se crearían 6.000 viviendas adicionales en Bushwick durante los próximos 10 años. La propuesta de rezonificación del plan comunitario restringía la capacidad a ese número de unidades de vivienda a precio de mercado. Con la adición de “viviendas asequibles”, el plan comunitario preveía la construcción de 7.500 nuevas viviendas.
Diferentes metodologías
Debido a que el plan comunitario crea la posibilidad de un 25 por ciento más de viviendas de lo que es posible bajo la zonificación actual, sus partidarios sostienen que no se trata de una re-clasificación.
Pero ese argumento se basa en la predicción de cuántas unidades de vivienda a precio de mercado podrían construirse con la zonificación actual y cuántas podrían crearse después
de los cambios de zonificación propuestos. Y predecir cuántas unidades podrían construirse en cualquiera de los dos escenarios no es una ciencia exacta.
La administración de Blasio estimó que, si no se tomaba ninguna medida de re- zonificación, Bushwick podría esperar un aumento de 1.678 unidades de vivienda en los próximos 10 años, una cifra significativamente inferior a la estimada en el plan comunitario. El departamento de planificación urbana proyectaba en su borrador de Bushwick que el alcance de la rezonificación propuesta por la ciudad de Bushwick podría conducir a un aumento de 5.613 unidades de vivienda, lo que incluye 1.873 unidades de vivienda asequible permanentemente.
Los partidarios del plan comunitario creen que la ciudad subestima drásticamente cuántas unidades podrían construirse en ausencia de una re-zonificación.
El comité directivo del plan comunitario identificó “sitios blandos” que probablemente se desarrollarían sin una re-zonificación. Según el manual técnico para la revisión de la calidad ambiental de la ciudad (CEQR, por sus siglas en inglés), “los sitios blandos son aquellos en los que un desarrollo específico no está actualmente propuesto o no está siendo planificado, pero se puede esperar razonablemente que ocurra” dentro de un marco de tiempo proyectado.
“Por ejemplo”, dijo Walters a través de correo electrónico, “proyectamos que sin una re- zonificación haya 302 lotes sólo en los bloques centrales. Dichos lotes podrían ver un desarrollo de un total de 3.827 unidades. En el borrador sobre los alcances de esta intervención, la ciudad proyecta que sin una re-zonificación hay 19 lotes en los bloques centrales que podrían ver el desarrollo de un total de 104 unidades. Nosotros sostenemos que esos números no coinciden con la realidad en el terreno”.
Pero según el departamento de planificación urbana de la ciudad, el plan comunitario de Bushwick sobreestimó cuántas unidades se crearían bajo la zonificación revisada del plan comunitario.
El departamento de planificación urbana de la ciudad dice que el plan comunitario propone densidades más bajas que el plan de de Blasio a lo largo de los corredores de tránsito, lo que resultaría en menos sitios blandos y un menor potencial de desarrollo. Por ejemplo, en la propuesta de de Blasio, la nueva zonificación permite doce pisos en lugar de seis, ofreciendo a los desarrolladores la oportunidad de construir edificios más altos. Eso hace más probable, según dicen, que un edificio sea re-urbanizado a corto plazo.
El departamento de planificación urbana dice que el plan comunitario también se equivocó al asumir que las instalaciones comunitarias se desarrollaran como viviendas, o que grandes edificios existentes, incluidos los sitios con hasta 60 apartamentos, se reconstruirán y que
habría usos residenciales para las plantas bajas en todo el distrito, independientemente de que el edificio esté o no a lo largo de un corredor comercial o minorista.
Un proceso se rompe
López y Walters dicen que el comité de dirección asistió a una reunión el año pasado con funcionarios del departamento de planificación de la ciudad donde los defensores locales pidieron que la ciudad considerará su análisis de los “sitio blandos” y lo comparase con el de la ciudad. Ellos dicen que no han obtenido una respuesta favorable del departamento de planificación urbana.
“Básicamente realizamos nuestro análisis usando la misma metodología que el departamento de planeamiento de la ciudad. La única forma de tener una conversación acerca de los cálculos y sobre quién tiene el cálculo exacto es si comparamos manzanas con manzanas. Les hemos dado nuestro análisis y estamos pidiendo [a la ciudad] que básicamente nos den lo mismo a cambio”, dijo López, co-director ejecutivo de Make the Road.
El departamento de planificación urbana dice que está al tanto de los pedidos de la comunidad para futuras conversaciones y está trabajando en una ruta para acomodarlos. Dado que Rafael Espinal ha dejado el gobierno, y la reciente decisión de la administración de renunciar a la re-zonificación de Southern Boulevard, es incierto si alguien tomará este camino.