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Alquileres en aumento. Un descenso de 9por ciento en la población latina de la zona desde el año 2000. Una disminución del 6por ciento entre las familias de ingresos extremadamente bajos. Edificios de lujo surgiendo en medio de calles residenciales de casas bajas. Un ambicioso proyecto de desarrollo que no cumplió las promesas que le hizo al vecindario.
En vista de estos cambios, un gran número de residentes de Bushwick dicen tener dos peticiones: que se conserve la personalidad del barrio y que se detenga el desplazamiento de la población de bajos ingresos. Pero, ¿podrá Bushwick utilizar la zonificación, entre otras estrategias, para lograr ambas metas y aliviar, en vez de agravar, el desplazamiento? Y, si encuentra una estrategia, ¿la aprobará la ciudad?
Estas son las preguntas principales de los residentes, negocios y organizadores involucrados en el proceso comunitario de planificación que se lleva a cabo en ese barrio. Aunque es solo uno de los múltiples debates sobre rezonificación de vecindarios que forman parte del plan de vivienda asequible del alcalde, el esfuerzo de Bushwick es más antiguo y posee más apoyo local que en otras áreas.
La Junta Comunitaria de Brooklyn 4 lleva mucho tiempo pidiendo que se aplique una zonificación contextual que establezca límites para la altura de los edificios, y ha expresado estar dispuesta a aceptar más densidad en sus corredores comerciales. El proceso que se sigue en Bushwick en este momento fue iniciado por dos miembros del Concejo Municipal, Antonio Reynoso y Rafael Espinal, quienes votaron a favor de la rezonificación de East New York que había iniciado la ciudad.
Hace un año, Reynoso pidió elevar la zonificación (“upzoning”) para que la ciudad pudiera aplicar la nueva política de vivienda de inclusión obligatoria en Bushwick. Esta obliga a los desarrolladores de un área con zonificación elevada a reservar entre 20 y 30por ciento de sus apartamentos para familias de ingresos medios y bajos, entre otras estrategias de conservación de vivienda asequible. En estos momentos, los grupos de interés del vecindario evalúan la posibilidad de combinar una rezonificación contextual de las áreas residenciales con una elevación de la zonificación para calles como las avenidas Myrtle, Broadway, Knickerbocker y Wyckoff.
Un proceso abierto pero menos eficiente
La iniciativa de Bushwick es administrada por una junta directiva que surgió de un proceso bastante abierto. Cualquiera que hubiera asistido a las primeras reuniones públicas y que quisiera comprometerse a participar en un proceso formal podía unirse a la junta directiva. La lista de miembros que se le facilitó a City Limits contiene 50 miembros, aunque no todos han estado involucrados de lleno en el proceso. Cerca de un cuarto de ellos son residentes sin afiliación a organización alguna, un cuarto es miembro de una junta comunitaria, y los restantes – entre los cuales hay varios residentes – representan a organizaciones locales de justicia en la vivienda, servicios comunitarios y religiosas.
Activistas que lucharon por obtener beneficios para la comunidad durante el controversial proyecto de desarrollo del edificio de la Rheingold Brewery están involucrados, aunque el grupo anti-gentrificación North West Bushwick Community Coalition ha decidido no participar. (No logramos comunicarnos con ellos para obtener sus comentarios. La organizadora de la coalición Brigette Blood, participa como residente.)
Un comité de siete miembros elegido por la junta directiva se reúne una vez a la semana para ayudar en la recopilación de información. La junta también ha creado grupos de trabajo abiertos al público general sobre temas específicos, y espera desarrollar un plan con recomendaciones sobre asuntos como uso del suelo, conservación de vivienda, transportación, infraestructura, desarrollo económico, escuelas, recursos comunitarios y espacios abiertos. Los participantes se están asociando con el Departamento de Salud para planificar un nuevo centro médico y trabajan con la organización Transportation Alternatives para hacer una encuesta sobre las condiciones en la zona.
Isella Ramírez, directora de proyectos para la Hester Street Collaborative, que ha colaborado en Bushwick brindado asistencia técnica, dijo que el hecho de contar con la presencia de tantos residentes en la mesa de discusión puede resultar en un proceso más lento que en otros vecindarios donde personas con conocimiento interno tienen más control.
“Cuando hablas por ti, […] tu visión es diferente de cuando vienes a una reunión representando ciertos valores”, explica, y añade que el hecho de que sean residentes y no representantes organizacionales “lo hace más complicado, pero me parece que también realza la transparencia y el valor de estas discusiones”.
Desde el punto de vista de los medios, el proceso de planificación en Bushwick se ha visto menos que transparente en ocasiones. No se han hecho acercamientos a la prensa u organizado reuniones públicas a gran escala desde que se realizó un evento abierto en junio. Después de que la junta directiva votara por que el comité ejecutivo se encargara de responder a las peticiones de los medios, todos los miembros no-ejecutivos a quienes intentó contactar City Limits se negaron a ser entrevistados, a pesar de que se les ofreció hablar como individuos. Tras varios meses sin presencia en internet, la junta directiva está por fin creando una página, que probablemente estará disponible el lunes.
Ramírez dijo que las restricciones de presupuesto y tiempo que posee la junta directiva son las razones para la poca visibilidad y la lentitud de los trabajos hechos hasta la fecha, particularmente en comparación con un proceso similar que se llevó a cabo en East Harlem en 2015.
El proceso comunitario de planificación en Bushwick se asemeja al de East Harlem en muchos sentidos, pero la composición del primero es claramente más comunitaria. En East Harlem, la presidente del concejo municipal, Melissa Mark-Viverito, invitó a 20 organizaciones a participar en la junta directiva. Algunos grupos de interés criticaron la selección, que incluía a Artimus Construction – una desarrolladora – y varias organizaciones de la ciudad.
Expectativas bajo control
En una maniobra llamativa, Reynoso y Espinal decidieron no tener voto en la junta directiva.
“No quieren tener el timón”, dijo Scott Short, director de vivienda en el Ridgewood Bushwick Senior Citizens Council (Concejo de la Tercera Edad de Ridgewood y Bushwick). “Ellos fueron los que convocaron desde el principio y los que nos unieron a todos, […] pero queremos que lo manejen primariamente la junta directiva y el comité ejecutivo”.
A pesar de todas sus credenciales comunitarias, en otros sentidos la junta directiva de Bushwick está muy a tono con las posturas de la administración de Blasio. Tras la rezonificación, Espinal, que representa a East New York en el concejo municipal, recibió felicitaciones pero también críticas, pues los escépticos opinan que el concejal podía haber defendido mejor la vivienda para personas de bajos ingresos. Por su parte, el político ha dicho a City Limits que conoce los “topes” que impone la administración en cuanto a rezonificación se refiere, y que espera poder ayudar a “reducir las expectativas” para el proceso de planificación en Bushwick.
Además, miembros del concejo han asegurado que el equipo de trabajo de las agencias gubernamentales está participando activamente en el debate, lo cual no siempre ocurría en otros vecindarios, donde los grupos comunitarios de interés dominaban las discusiones sobre rezonificación.
Los participantes describieron el diálogo con las agencias de gobierno como un toma y daca en el cual la junta directiva recibió comentarios de estas sobre cómo implementar sus recomendaciones mientras que los miembros de la junta, guiados por sus propios asesores técnicos, presionaron a su vez a las agencias e intentaron influenciar las prioridades de la administración.
“Obviamente, no siempre se llega a un acuerdo entre grupos como el nuestro y las agencias municipales en términos de lo que se puede o no crear, pero hemos tenido algunas conversaciones muy saludables”, dijo José López, organizador de Make the Road.
La asequibilidad pasa a primer plano
Uno de los debates principales trata el asunto de hasta dónde puede la ciudad subsidiar vivienda asequible más allá de los niveles requeridos por el programa de vivienda de inclusión obligatoria. La junta directiva ha discutido el actual Programa de Asequibilidad para Ingresos Bajos o Extremadamente Bajos (Extremely Low Income and Low Income Affordability Program, o ELLA), ha explorado si es posible crear un nuevo programa de subsidios con unidades aun más económicas, y ha considerado si la limitada cantidad de terrenos públicos de la zona – uno propiedad del HPD y otros que pertenecen a otras agencias – podría usarse para lograr más asequibilidad.
La junta también discute una serie de estrategias de conservación de vivienda, incluyendo algunas que la ciudad todavía debe crear, como un programa certificado anti-hostigamiento, por ejemplo.
Como City Limits reportó el martes, mucha gente no entiende bien la relación entre rezonificación y desplazamiento. Aunque la zonificación contextual puede conservar la forma de un vecindario, no necesariamente logra detener los desplazamientos. Hay quien dice que los agrava al limitar la cantidad de vivienda disponible en la ciudad y crear más competencia por las unidades que existen.
Sin embargo, elevar la zonificación también conlleva riesgos: Estimular la inversión en un vecindario puede hacer subir los precios de las viviendas cercanas. Además, un estudio encontró que, en rezonificaciones “híbridas” – combinación de rezonificación contextual y elevación de la zonificación de corredores comerciales – los alquileres también se dispararon y los cambios demográficos fueron aun más radicales.
En otras palabras, si se trata de usar la zonificación para frenar el desplazamiento de residentes, el resultado parece estar condenado tanto si se aumenta la densidad como si se reduce, si no se hace nada y, posiblemente, también solo si se intenta siquiera tocar el tema. Las solicitudes de permisos para construir edificios residenciales en Bushwick se dispararon en 2015, poniendo el barrio en séptimo lugar entre los 59 distritos comunitarios con permisos nuevos, en los cuales solo algunas unidades son asequibles. (La oficina del Concejal Espinal menciona que la bonanza inmobiliaria se ha extendido a toda la ciudad.)
A pesar del miedo de que, como lo describió un nativo de Bushwick, “aunque participes, estás contribuyendo a desplazar a tus amigos y familiares”, los grupos de interés están intentando generar una estrategia adecuada, algo que incluya pero vaya más allá de la rezonificación, que ayude a asegurar que el nuevo vecindario sea asequible.
“Uno no quiere contribuir a la creación de vivienda a precios del mercado en el vecindario, […] pero si uno no se involucra, entonces no puede reducir las implicaciones negativas que tendrá una zonificación”, dijo Jesús González, de Churches United for Fair Housing Bushwick (Iglesias Unidas por una Vivienda Justa en Bushwick) y quien nació en el área. “Es una lucha que estamos sufriendo constantemente como miembros de la comunidad”.
Aunque el comité aún no ha llegado a ninguna conclusión, el organizador de Make the Road José López dice que los miembros del grupo han decidido firmemente que no van a apoyar ningún plan que no contenga una cantidad sustancial de unidades para personas de ingresos muy bajos más allá de las que provee el programa ELLA, además de – más importante aun – una estrategia robusta de conservación y anti-desplazamiento.
“Nos interesa una rezonificación si es buena. Si no es buena, entonces no nos interesa”, dijo López, y añadió que una rezonificación híbrida sin estos elementos “es igual de malo, si no peor, que no rezonificar”.
Edwin Delgado, residente y miembro de la junta, se unió al llamado para añadir a la ecuación la mayor cantidad de vivienda asequible posible, pero dijo entender que habrá “un toma y daca” con la ciudad y que los edificios tendrán que ser económicamente viables.
La oficina de Reynoso dijo que respetaría las recomendaciones de la comunidad sobre asequibilidad, mientras que Espinal declaró que trabajará para “maximizar la cantidad de unidades de vivienda asequible, las herramientas y otros recursos en Bushwick, tal y como lo hice exitosamente en East New York”, y “continuaré explorando oportunidades para crear más unidades para personas de ingresos bajos”.
El plan llega y la ciudad responde
Mientras la junta directiva tiene todavía mucho camino por recorrer antes de terminar sus recomendaciones, la incertidumbre más grande es cuál será la respuesta de la ciudad.
Hasta ahora, la administración De Blasio ha dado diferentes respuestas a las propuestas de zonificación originadas en las comunidades. Un plan que se creó en Chinatown entre 2008 y 2014 fue rechazado por la administración por ser demasiado amplio y oponerse a la densidad. La administración aceptó llevar a cabo un estudio de rezonificación más limitado. En respuesta al plan de East Harlem, la ciudad accedió a algunas de las recomendaciones de zonificación para varias áreas y sugirió aumentar la densidad en otras, pero aún no ha propuesto un plan para conservar vivienda ni para otras secciones de la propuesta. Aunque falta llevar el plan de la ciudad a votación, algunos residentes de Bushwick dicen haber oído rumores de que los grupos de interés en East Harlem no están contentos con el plan de la ciudad o que han tenido que hacer concesiones.
Los participantes mencionaron que, en septiembre, después de que Reynoso y activistas de Bushwick hicieran cerrar una audiencia en la que se discutía un proyecto privado de desarrollo para el Broadway Triangle, oficiales de planificación de la ciudad parecen haber dado un paso atrás en el proceso de Bushwick regresando a la mesa de negociación, lo que fue causa de celebración para los participantes.
“Han vuelto a la mesa de buena fe”, dijo González. “Tanto la ciudad como los grupos comunitarios están acercándose a este proceso con cuidado porque creo que hay temor de que ninguno de los dos lados qued satisfecho con el resultado”.
Al pedírsele una declaración, el Departamento de Planificación de la Ciudad (DCP) dijo que pronto actualizará la página de internet de la agencia para añadir a Bushwick al mapa de estudios de rezonificación en curso.
“El DCP se complace en continuar avanzando y trabajando con residentes de la comunidad, grupos de interés, los concejales Reynoso y Espinal y las agencias municipales en el estudio sobre Bushwick”, dijo la portavoz Rachaele Raynoff por correo electrónico.
La junta directiva consultará con el público para pedir recomendaciones sobre estrategias para una posible rezonificación y otras sugerencias iniciales el sábado, 11 de febrero, de 11 am a 3 pm en el Ridgewood Bushwick Youth Center, localizado en la Avenida Gates #1474. Se servirán desayuno y almuerzo ligeros, y habrá interpretación en español y cuido de niños. Para más información, los residentes pueden escribir a [email protected], o llamar al Concejal Espinal al 718-642-8664 o al Concejal Reynoso al 718-963-3141.